Nel caso deciso dal Tribunale di Messina (ord. 24 maggio 2026) l’attrice, proprietaria di un appartamento al piano terra, lamenta gravi fenomeni di umidità di risalita e infiltrazioni sulle murature perimetrali. Chiede in via cautelare che il condominio sia obbligato a eseguire opere urgenti sulle parti comuni esterne (terrapieno addossato ai muri) e che sia accertata la responsabilità condominiale per i danni all’unità immobiliare. Il condominio eccepisce che la causa principale dell’umidità sarebbe interna, riconducibile al vespaio sottostante il pavimento dell’appartamento, qualificato come bene di proprietà esclusiva, con conseguente esclusione o forte riduzione della propria responsabilità.
2. Natura del vespaio: proprietà esclusiva e limiti
Il Tribunale muove dalla ricostruzione della nozione di vespaio, distinguendola dal suolo e dal sottosuolo condominiali ex art. 1117 c.c. 1 Richiamando la giurisprudenza di legittimità, viene valorizzata la linea che qualifica il vespaio come manufatto distinto dalle fondazioni, posto al servizio dell’unità al piano terra, e dunque normalmente di proprietà esclusiva del relativo proprietario (Cass. II, n. 8119/2004; Cass. II, n. 6357/1993; Cass. II, n. 8252/2025). In questa prospettiva, la manutenzione e l’eventuale cattivo stato del vespaio – specie se realizzato a camera d’aria sotto il pavimento – ricadono, in linea di principio, nella sfera di responsabilità del titolare dell’appartamento, non del condominio.
3. Terrapieno esterno e art. 1117 c.c.: la parte comune
Diversamente, il terrapieno posto all’esterno, a ridosso delle murature perimetrali, è inquadrato come parte del “suolo su cui sorge l’edificio” e, quindi, come bene comune ex art. 1117 c.c., in quanto elemento strutturale funzionale alla stabilità e alla protezione delle fondazioni. La giurisprudenza sul sottosuolo condominiale chiarisce che il suolo comune coincide con la porzione di terreno occupata dalle fondazioni e dalla parte infima dell’edificio, rispetto alla quale nessun condomino può procedere unilateralmente a scavi o modifiche (Cass. II, n. 10869/2023; Cass. II, n. 6154/2016). 2 Da ciò il Tribunale deduce che opere di drenaggio, impermeabilizzazione e sistemazione del terrapieno gravano sul condominio, quale custode delle parti comuni.
4. Concause, obblighi del condominio e profili processuali
Il giudice afferma che la presenza di concause (vespaio esclusivo difettoso e terrapieno condominiale inadeguato) non esonera il condominio dall’obbligo di intervenire sulle parti comuni e di contribuire al risarcimento in proporzione al proprio apporto causale. In sede cautelare, è sufficiente la verosimile incidenza del terrapieno comune nel mantenere o aggravare l’umidità per ordinare lavori esterni urgenti. Sul piano probatorio, l’esperienza suggerisce:
incaricare un tecnico che distingua con precisione le cause interne/esterne;
chiedere CTU anche in fase cautelare;
strutturare le domande in modo da ottenere: a) condanna del condominio per le opere sulle parti comuni; b) eventuale accertamento del concorso di colpa del proprietario per il vespaio.
