Nel caso di riferimento, il regolamento contrattuale vietava di destinare gli appartamenti a “pensione”, con l’obiettivo di preservare il carattere residenziale e la tranquillità del fabbricato. Il condominio, tramite l’amministratore, agiva contro una condomina e i suoi conduttori chiedendo l’inibitoria dell’attività di B&B svolta nell’unità, ritenendola assimilabile a pensione/affittacamere. In primo grado la domanda veniva accolta, con condanna alla cessazione dell’attività e alle spese. In appello, venivano sollevate questioni su: legittimazione dell’amministratore ad agire a tutela del regolamento; natura e portata della clausola “pensione”; opponibilità alla nuova acquirente; corretta ripartizione delle spese secondo il principio di causalità. La corte d’appello riformava in parte, escludendo l’opponibilità del divieto alla nuova proprietaria e quindi l’inibitoria del B&B, con rideterminazione delle spese.
2. Limiti alla proprietà esclusiva e natura delle clausole
Le clausole dei regolamenti contrattuali che limitano destinazioni e facoltà sulle unità esclusive incidono sull’esercizio del diritto di proprietà e sono qualificate come servitù reciproche atipiche o, in alcune ipotesi, obbligazioni propter rem/oneri reali. Tali limiti sono ammissibili purché non svuotino il contenuto essenziale del diritto e siano diretti a tutelare interessi condominiali meritevoli (decoro, tranquillità, destinazione residenziale). La giurisprudenza richiede che i divieti siano:
espressi con formule chiare, esplicite e non equivoche;
non desunti da rinvii generici a “pregiudizi” o al “carattere dello stabile”;
interpretati restrittivamente, escludendo letture estensive o analogiche. In particolare, per attività come B&B, affittacamere, pensione, la Cassazione pretende una indicazione testuale o una riconducibilità certa alla categoria vietata.
3. Opponibilità ai successivi acquirenti: trascrizione e richiamo nel titolo
Poiché le clausole limitative costituiscono servitù reciproche, la loro opponibilità erga omnes segue la disciplina delle servitù: necessaria la trascrizione del regolamento (o della clausola) con indicazione specifica delle limitazioni nella nota ex artt. 2659 e 2665 c.c.; non basta il generico rinvio al regolamento. In alternativa, è sufficiente che il terzo acquirente richiami specificamente nel proprio atto la clausola limitativa, dimostrando di conoscerla e accettarla; in tal caso l’efficacia deriva dal contratto, anche senza trascrizione. Se il regolamento è solo assembleare (non contrattuale), non può incidere sui diritti dominicali e non è opponibile come limite reale ai nuovi acquirenti. L’eccezione di inopponibilità per mancata trascrizione è considerata eccezione in senso lato e può essere rilevata anche d’ufficio.
4. Applicazione al B&B e indicazioni operative
Nel caso in esame, la clausola vietava la destinazione a “pensione”, senza menzionare B&B o affittacamere; la Cassazione ha chiarito che il semplice divieto di “uso diverso da abitazione” non si estende automaticamente al B&B e che per vietarlo occorre una clausola espressa o una categoria chiaramente comprensiva. Inoltre, la clausola non risultava trascritta con indicazione specifica, né richiamata in modo puntuale nel titolo della nuova acquirente: da qui la non opponibilità del divieto e l’impossibilità di inibire il B&B ai nuovi proprietari/conduttori. Per la pratica:
amministratori e condomini dovrebbero redigere regolamenti contrattuali con divieti tipizzati (es. “pensione, affittacamere, B&B, casa alloggio”) e curarne la trascrizione;
gli acquirenti devono verificare attentamente regolamento e note di trascrizione, chiedendo l’esatta elencazione delle clausole limitative prima del rogito.
App. Napoli 6 maggio 2026 n. 3391
