Nella vicenda esaminata, un acquirente impugnava una compravendita immobiliare perché l’immobile presentava irregolarità urbanistiche e una variazione catastale intervenuta pochi giorni prima del rogito; agiva quindi sia contro il venditore sia contro il notaio, ma i giudici di merito avevano escluso la responsabilità del notaio, ritenendolo vincolato alle sole dichiarazioni delle parti: la Cassazione (Sez. III, ordinanza n. 17147/2026) ha criticato questa impostazione e ha rinviato il caso, affermando che il notaio non è un semplice “passacarte”, ma deve svolgere tutte le attività preparatorie e successive necessarie a rendere l’operazione seria, sicura e idonea a raggiungere lo scopo voluto dalle parti, compiendo visure catastali e ipotecarie come parte ordinaria e imprescindibile del suo lavoro, in modo effettivo e aggiornato il più possibile alla data del rogito, così da cogliere anche variazioni recenti. Un eventuale accordo con cui le parti lo esonerano dalle visure è ammesso solo se espresso in modo chiaro, giustificato da concrete esigenze (per esempio urgenza di stipulare) e non ridotto a formula di stile; anche in presenza di esonero, il notaio deve comunque informare le parti dei rischi connessi alla mancanza di controlli.
Il suo dovere di informazione non riguarda solo ipoteche, pignoramenti o problemi di titolarità, ma si estende a tutti i fatti giuridicamente rilevanti che possano incidere sulla validità, sicurezza o convenienza pratica dell’operazione, sulla base della diligenza “qualificata” richiesta al professionista e dei principi di correttezza e buona fede, che lo obbligano a proteggere l’interesse delle parti nei limiti del ragionevole sacrificio; se omette di effettuare o aggiornare le visure, o non avverte l’acquirente di elementi critici che avrebbe dovuto rilevare, può essere ritenuto contrattualmente responsabile e condannato a risarcire il danno subito dal cliente (ad esempio i costi per regolarizzare l’immobile o la perdita di valore del bene).
