Quadro normativo: art. 1117, 1102, 1136 e 1138 c.c.
Nel condominio i cortili e le aree destinate a parcheggio rientrano di regola tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., salvo diverso titolo. L’uso delle parti comuni è disciplinato dal combinato disposto degli artt. 1102 e 1138 c.c.: ciascun partecipante può servirsi del bene comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso, ma il regolamento e le delibere possono rendere più rigorosi tali limiti, senza introdurre un divieto generalizzato o escludere stabilmente alcuni condomini. Le modalità di godimento delle parti comuni e la ripartizione degli spazi di parcheggio possono essere deliberate dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 o 1/2 del valore, a seconda della convocazione) quando si tratta di mera regolamentazione dell’uso e non di attribuzione di diritti esclusivi.
2. Regolamentazione d’uso vs diritti esclusivi e quorum
Occorre distinguere tra:
Mera regolamentazione dell’uso: es. individuazione di posti auto nel cortile e loro utilizzo turnario o secondo criteri razionali, senza assegnazione definitiva. È espressione del potere di disciplinare l’uso delle parti comuni; è legittima se assicura un godimento paritario e non altera la destinazione del cortile. Delibere di questo tipo si assumono con maggioranza ex art. 1136, comma 2 o 3, c.c.
Attribuzione di diritti esclusivi e permanenti: es. assegnazione nominativa e stabile di porzioni del cortile a singoli condomini, con sottrazione all’uso degli altri. Qui si incide sul diritto di comproprietà, configurandosi un onere reale o una servitù reciproca; sono necessari unanimità e titolo negoziale.
3.Giurisprudenza di legittimità sui posti auto condominiali
La giurisprudenza distingue costantemente tra:
delibere che destinano il cortile a parcheggio delle autovetture dei condomini, considerate mera disciplina d’uso approvabile con la maggioranza ex art. 1136, comma 5, c.c.;
delibere che assegnano nominativamente posti fissi a vantaggio di alcuni soli condomini (ad es. per la seconda auto), ritenute innovazioni vietate ex art. 1120 c.c., perché rendono inservibile la parte comune anche per un solo partecipante e creano i presupposti per l’usucapione; tali delibere sono nulle se non adottate all’unanimità.
È stata invece ritenuta legittima la mera individuazione dei posti auto e la rotazione turnaria, che realizza un godimento ordinato e paritario, purché nessun condomino sia escluso stabilmente dall’uso del cortile-parcheggio.
4. Rotazione dei posti auto, delibere e ricadute pratiche
Dai principi richiamati discende che:
l’assemblea può deliberare, a maggioranza, la suddivisione del cortile in stalli e l’uso a rotazione dei posti, annuale o periodica, come modalità di gestione del bene comune;
non può, invece, a maggioranza, trasformare una precedente disciplina d’uso in attribuzione definitiva di singoli posti a favore di determinati condomini, perché ciò inciderebbe sul diritto di comproprietà e richiederebbe l’unanimità e un titolo convenzionale.
Per amministratori e condomini:
le delibere sui parcheggi devono essere motivate come regolamentazione dell’uso, prevedere criteri oggettivi e rotazione, ed evitare clausole che suonino come “assegnazione esclusiva e perpetua”;
le delibere che escludono alcuni condomini o cristallizzano diritti esclusivi sono impugnabili per nullità o annullabilità, con buone probabil ità di accoglimento.
