1. Principio generale di riparto e divieto di addossare le morosità
Nel condominio, in mancanza di diversa convenzione unanime, le spese devono essere ripartite tra tutti i partecipanti secondo i criteri legali dell’art. 1123 c.c. (millesimi, uso, utilità).
L’assemblea non ha il potere di modificare a maggioranza questi criteri generali, né di introdurre regole che incidano stabilmente sul diritto del singolo a contribuire solo pro quota: tali delibere sono nulle, perché esulano dalle attribuzioni ex art. 1135 c.c. e violano diritti individuali.
Ne consegue che è vietato deliberare, a semplice maggioranza, che le morosità di alcuni condomini vengano definitivamente ripartite tra i condomini in regola, liberando i debitori originari: si tratterebbe di una deroga convenzionale ai criteri di riparto, ammessa solo con consenso unanime e forma negoziale.
2. Eccezione: fondo cassa ad hoc, temporaneo e urgente
La prassi ammette, in via eccezionale, la costituzione di un fondo cassa specifico per far fronte a esigenze urgenti di gestione (pagamento fornitori, lavori indifferibili), quando l’insolvenza di alcuni condomini metta a rischio servizi essenziali.
Questo fondo:
deve avere destinazione puntuale e temporanea;
non modifica i criteri di riparto ex art. 1123 c.c.;
non libera i morosi, che restano obbligati verso il condominio e verso i condomini che hanno anticipato.
Se l’assemblea utilizza un fondo “generico” per coprire morosità senza un’urgenza concreta, o lo trasforma di fatto in un riparto definitivo dei debiti altrui, si ricade nel divieto di alterare i criteri legali con semplice maggioranza, con conseguente invalidità della delibera.
3. Caso Trib. Vicenza n. 1171/2026 e inquadramento sistematico
Nel caso deciso da Trib. Vicenza n. 1171/2026, l’assemblea aveva deliberato di ripartire tra i condomini solventi circa 80.562,49 euro di morosità ritenute “irrecuperabili”, senza costituire un fondo ad hoc e senza dimostrare un’urgenza gestionale specifica.
Il tribunale ha annullato la delibera, ritenendo che essa:
incidesse in via definitiva sui diritti dei singoli, sostituendo ai criteri di art. 1123 c.c. un criterio surrettizio “per morosità”;
non potesse essere giustificata come mera applicazione in concreto dei criteri legali, ma come loro modifica sostanziale, riservata solo a convenzione unanime.
La decisione si colloca nel solco della distinzione tra delibere nulle (criteri generali) e annullabili (applicazioni concrete) tracciata da Cass. SU, n. 9839/2021.
4. Collegamento con i precedenti e ricadute pratiche
L’orientamento è coerente con:
Cass. II, n. 13631/2001, che esclude il riparto definitivo delle morosità sui solventi e ammette solo anticipazioni tramite fondo urgente;
Cass. SU, n. 9839/2021, che qualifica come nulle le delibere che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di riparto, e solo annullabili quelle che li applicano male a singole spese;
App. Milano n. 3171/2025, che reputa illecito usare un fondo indistinto per coprire morosità senza urgenza concreta e senza carattere temporaneo.
Per amministratori e condomini, la regola pratica è:
niente riparti definitivi delle morosità sui “virtuosi” a maggioranza;
possibile solo un fondo cassa mirato, temporaneo e motivato dall’urgenza, mantenendo integri i crediti verso i morosi.
