1. Contesto e problema pratico
L’articolo esamina se i proprietari di negozi o locali al piano terra debbano pagare le spese dell’ascensore condominiale, distinguendo tra spese di installazione, sostituzione e manutenzione ordinaria o straordinaria.
Il tema nasce perché questi locali spesso hanno accesso diretto dalla strada e non utilizzano l’ascensore per raggiungere la propria unità, ma l’impianto resta parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo titolo contrario o diversa previsione del regolamento contrattuale.
2. Quando i negozi devono contribuire alle spese
In linea generale, se l’ascensore è parte comune e potenzialmente utilizzabile da tutti, anche i proprietari dei negozi al piano terra partecipano alle spese di manutenzione e sostituzione secondo i criteri dell’art. 1124 c.c. (50% per millesimi di proprietà e 50% in base all’altezza dei piani).
Devono inoltre contribuire alle spese straordinarie e agli adeguamenti alla normativa di sicurezza, che si ripartiscono in base ai millesimi generali ex art. 1123, comma 1, c.c., perché incidono sulla proprietà e sulla sicurezza dell’intero fabbricato.
3. Quando i negozi possono essere esonerati
I negozi al piano terra possono essere esclusi dalle spese di uso e gestione (energia, controlli, piccole riparazioni) quando, per caratteristiche strutturali, non possono proprio servirsi dell’ascensore (ad esempio l’impianto serve solo altre scale o un diverso corpo di fabbrica).
Possono inoltre essere esonerati se il regolamento condominiale di natura contrattuale o un’apposita convenzione tra tutti i condomini prevede espressamente che alcuni partecipanti non contribuiscano alle spese dell’ascensore.
4. Regole speciali e limiti alle decisioni dell’assemblea
L’assemblea non può, a maggioranza, modificare i criteri legali di riparto per far pagare di più chi usa l’ascensore più spesso (es. uffici, studi, famiglie numerose) o per esonerare qualcuno, perché tali deroghe richiedono l’unanimità e hanno natura contrattuale.
Resta valida, invece, la possibilità di pattuizioni diverse nel regolamento contrattuale, che possono sia far pagare anche i negozi al piano terra sia esonerarli totalmente o parzialmente, purché la clausola sia chiara e approvata da tutti i condomini.
