1. Natura, funzione e maggioranze sulle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali quantificano in termini aritmetici il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all’intero edificio, fungendo da parametro per:
ripartizione delle spese comuni secondo i criteri degli artt. 1118 e 1123 c.c.;
determinazione dei quorum assembleari ex art. 1136 c.c.
Le Sezioni Unite (Cass. S.U. 9 agosto 2010, n. 18477) e la successiva giurisprudenza (Cass. 10 marzo 2020, n. 6735; Cass. 27159/2018) qualificano l’approvazione/revisione delle tabelle come atto non negoziale, meramente valutativo, sicché:
per formazione e revisione è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, co. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), salvo diversa convenzione;
l’unanimità è necessaria solo quando, tramite la tabella, si deroga convenzionalmente ai criteri legali di riparto ex art. 1123, co. 1, ultima parte, c.c. (“diversa convenzione”).
2. Rettifica, revisione e ruolo del tecnico
La rettifica o modifica è disciplinata dall’art. 69 disp. att. c.c. (novellato nel 2012) e può avvenire:
sempre all’unanimità;
a maggioranza (art. 1136, co. 2, c.c.) quando:
vi è errore tecnico che determina divergenza tra valore effettivo e valore tabellare;
mutate condizioni (sopraelevazioni, incremento superfici/unità) alterano oltre 1/5 il valore proporzionale anche di un solo condomino.
Le tabelle – contrattuali o assembleari – sono sempre suscettibili di revisione nei limiti dell’art. 69, salvo l’ipotesi di “diversa convenzione” negoziale, che cristallizza le quote e impedisce la revisione ex art. 69.
La predisposizione e il controllo delle tabelle richiedono l’opera di un tecnico (studio di planimetrie, volumi, coefficienti qualitativi), secondo criteri tecnici logici e motivati.
3. Accesso agli appartamenti, art. 843 c.c. e profili sanzionatori
L’accesso alle unità esclusive è necessario al tecnico per rilievi interni (superfici, destinazioni, caratteristiche qualitative) utili alla redazione o revisione delle tabelle.
In via generale, l’art. 843 c.c. consente l’accesso al fondo altrui quando necessario per costruzione o riparazione del fondo proprio, imponendo un bilanciamento tra necessità tecnica e minimo sacrificio per il proprietario; questa logica si proietta nel condominio.
Il rifiuto di accesso può imporre il ricorso all’autorità giudiziaria per evitare che l’ingresso integri violazione di domicilio ex art. 614 c.p. (introduzione o trattenimento nel domicilio altrui contro la volontà del titolare, anche tacita).
Una volta emesso il provvedimento che ordina l’accesso, l’inosservanza può essere contrastata con misure di coercizione indiretta ex art. 614‑bis c.p.c. (somme di denaro per ogni giorno di ritardo/inadempimento).
4. Ricorso ex art. 700 c.p.c. per accesso forzoso e bilanciamento di interessi
Quando il rifiuto di accesso impedisce la redazione/revisione delle tabelle deliberata dall’assemblea (delibera efficace sino a eventuale sospensione ex art. 1137 c.c.), l’amministratore o il condominio possono proporre ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., allegando:
fumus boni iuris: validità della delibera, necessità tecnica dei rilievi, rispetto dei criteri legali di riparto;
periculum in mora: rischio di protrazione di riparti errati e conflittualità.
Il provvedimento tipico prevede:
accesso limitato nel tempo, in giorni/orari determinati;
numero ristretto di soggetti (tecnico, eventuale assistente);
obbligo di arrecare il minor disturbo possibile e di non acquisire dati estranei ai rilievi;
eventuale comminatoria ex art. 614‑bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo.
