Il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo.
Nelle locazioni commerciali, infatti, non si applica in modo diretto il meccanismo dell’art. 5 della legge n. 392/1978 (che, per le abitazioni, considera grave la morosità oltre due mensilità di canone).
Qui vale la regola generale dell’art. 1455 c.c.: il contratto si può risolvere solo se l’inadempimento non è di scarsa importanza rispetto all’interesse del locatore.
👉 Cosa guarda il giudice, in concreto?
l’importo degli oneri non pagati;
il rapporto tra morosità e canone (quante mensilità “vale” quel debito);
la durata del rapporto (un debito modesto in un contratto in essere da molti anni pesa meno);
l’incidenza sull’equilibrio contrattuale e sull’interesse del locatore (es. esposizione verso il condominio).
Un recente orientamento di merito (Tribunale di Catania sentenza 2580 del 27 maggio 2026) ritenuto non sufficiente a giustificare la risoluzione un debito per oneri condominiali di circa 680 euro, a fronte di un canone di 274 euro mensili e di un rapporto iniziato nel 2007: morosità provata, ma inadempimento ritenuto “di scarsa importanza” nel quadro complessivo del contratto.
✍️ In pratica:
il locatore può comunque agire per ottenere il pagamento delle spese condominiali;
lo sfratto per morosità, però, richiede un passo in più: dimostrare che la morosità, per entità e durata, ha davvero rotto l’equilibrio del rapporto.
