CondominioLa natura del cavedio nel diritto condominiale italiano 

 

1. Introduzione: inquadramento del problema 

Nel condominio edilizio è frequente la presenza di spazi vuoti interni all’edificio, spesso indicati come cavedio, chiostrina, pozzo luce o vanella, destinati a dare aria e luce a locali secondari e a consentire il passaggio di impianti tecnologici.

Nella pratica sorgono numerosi problemi:

• se il cavedio debba essere qualificato come parte comune ex art. 1117 c.c. oppure come bene di proprietà esclusiva di uno o più condomini;
• se e in quale misura un singolo condomino possa appropriarsene (chiusure, sopraelevazioni, manufatti, verande, ampliamenti di unità immobiliari) o destinarlo a usi particolari;
• chi debba sopportare le spese di manutenzione e chi risponda di eventuali danni (infiltrazioni, caduta di materiali, difetti degli impianti che vi transitano);
• quale giudice sia competente per le liti sull’uso del cavedio e sulle opere in esso realizzate.

Il tema richiede quindi di combinare:

• le regole generali sul condominio (artt. 1117 ss. c.c.);
• i principi sulla proprietà esclusiva e sulle limitazioni derivanti dal condominio;
• le norme sull’uso delle parti comuni e sulle innovazioni (artt. 1102, 1120, 1122 c.c., richiamati dalla disciplina condominiale);
• la giurisprudenza specifica sul cavedio e, più in generale, sulle modifiche delle parti comuni.

2. Nozione civilistica di cavedio e distinzione da cortile, chiostrina, intercapedine 

2.1. Definizione di cavedio / chiostrina / pozzo luce 

Il Memento definisce il cavedio (detto anche chiostrina, vanella o pozzo luce) come:

• uno spazio chiuso su tutti i lati, ricavato all’interno di una struttura muraria;
• destinato a:
  • dare aria e luce a locali secondari (bagni, disimpegni, servizi);
  • consentire il passaggio di canalizzazioni e impianti.

La Cassazione ha espressamente riconosciuto la natura condominiale del cavedio, qualificandolo come parte comune.

 

2.2. Distinzione rispetto al cortile 

Il cortile è invece definito come:

• area scoperta compresa tra corpi di fabbrica di uno o più edifici;
• destinata a dare aria e luce agli ambienti circostanti e a consentire il passaggio per accedere agli edifici.

Il cortile, per presunzione legale, è parte comune ex art. 1117 c.c.; la natura comune può essere superata solo da un valido titolo contrario.

Differenze principali:

• Apertura verso l’alto:
  • cavedio: spazio interno, chiuso sui lati, spesso con sezione ridotta, pur potendo essere aperto in alto;
  • cortile: spazio più ampio, normalmente utilizzabile per il passaggio e talvolta per il parcheggio.
• Funzione prevalente:
  • cavedio: aria e luce a locali secondari + passaggio impianti;
  • cortile: aria, luce e accesso; spesso anche sosta veicoli.
• Utilizzabilità diretta:
  • cavedio: di regola non destinato a stazionamento stabile di persone o veicoli;
  • cortile: normalmente fruibile come spazio di transito e sosta.

2.3. Distinzione rispetto alle intercapedini e ad altri spazi tecnici 

Le intercapedini o spazi tecnici (es. intercapedini controterra, cunicoli impiantistici) non sono espressamente definiti nei documenti, ma la giurisprudenza condominiale tende a qualificarli in base a:

• funzione di servizio all’edificio (areazione di muri controterra, passaggio impianti, isolamento);
• oggettiva destinazione all’uso comune o al servizio di singole unità.

Il cavedio si distingue da una mera intercapedine perché è tipicamente destinato a dare aria e luce a più locali, spesso di più unità, e a servire come “pozzo” per impianti verticali, mentre alcune intercapedini possono servire un solo locale o una sola unità.

 

3. Inquadramento del cavedio nella disciplina degli artt. 1117 ss. c.c. 

3.1. Presupposti del condominio e parti comuni ex art. 1117 c.c. 

Si ha condominio quando:

• un edificio è composto da più unità immobiliari in proprietà esclusiva;
• coesistono parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.

Le parti comuni sono quelle necessarie all’esistenza e al godimento delle proprietà esclusive (scale, androne, tetto, cortile, impianti, ecc.), con presunzione di comunione salvo titolo contrario.

 

3.2. Cavedio come parte comune: presunzione e funzione 

Per il cavedio, il Memento afferma espressamente che esso è:

• parte comune: “Sì” (Cass. 16 febbraio 2023 n. 4865; Cass. 7 aprile 2000 n. 4350);
• in quanto spazio destinato a dare aria e luce a locali secondari e a ospitare canalizzazioni e impianti.

La condominialità del cavedio discende quindi da:

• presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. per le parti necessarie all’uso comune e al servizio dell’edificio;
• funzione oggettiva di servizio a più unità e all’edificio nel suo complesso (areazione, illuminazione, impianti).

3.3. Condominio parziale e parti comuni solo ad alcuni condomini 

La regola generale può essere modulata dal fenomeno del condominio parziale:

• se una parte (pur rientrando nell’elenco legale dei beni comuni) ha caratteristiche strutturali tali da essere al servizio esclusivo di una sola porzione dell’immobile, a vantaggio solo di alcuni condomini, tale destinazione particolare prevale sull’attribuzione legale;
• in tal caso, viene meno il presupposto per la contitolarità necessaria di tutti i condomini; si ha proprietà comune solo di alcuni (condominio parziale).

Applicato al cavedio:

• se il cavedio serve strutturalmente e funzionalmente solo una parte dell’edificio (es. solo un blocco di appartamenti, o solo un corpo di fabbrica), può configurarsi un condominio parziale fra i soli condomini interessati;
• se, invece, serve l’intero edificio (aria, luce, impianti per più corpi di fabbrica), la comunione è di tutti.

3.4. Titolo contrario e attribuzione esclusiva 

La presunzione di condominialità può essere superata da un titolo:

• atto di acquisto, regolamento contrattuale, divisione, ecc., che attribuisca il cavedio in proprietà esclusiva ad uno o più soggetti;
• oppure che ne riservi l’uso esclusivo a favore di un singolo, purché, secondo le Sezioni Unite, tale pattuizione non si traduca in un illecito “diritto reale atipico”, ma in una vera e propria attribuzione di proprietà o in un uso riconducibile a diritti tipici.

Le Sezioni Unite hanno affermato l’illegittimità di un “diritto d’uso esclusivo” su porzioni di cortile condominiale, dovendosi verificare caso per caso se la volontà delle parti fosse in realtà di trasferire un vero diritto di proprietà.

Per analogia, un cavedio formalmente “comune” ma di fatto sottratto definitivamente alla fruizione degli altri mediante clausole di uso esclusivo va letto con particolare attenzione, potendo celare un trasferimento di proprietà o un contrasto con il principio di numero chiuso dei diritti reali.

 

4. Funzione del cavedio e sua incidenza sulla qualificazione giuridica 

4.1. Funzioni tipiche: aria, luce, impianti 

Il cavedio è destinato a:

• dare aria e luce a locali secondari (bagni, disimpegni, servizi);
• ospitare canalizzazioni e impianti (scarichi, canne fumarie, tubazioni).

Tali funzioni:

• sono normalmente utili a più unità immobiliari;
• sono connesse alla salubrità e funzionalità dell’edificio.

Ne deriva che la funzione è un indice forte di condominialità, analogamente a quanto avviene per:

• canali di scarico comuni fino al punto di diramazione;
• canne fumarie comuni;
• cortili destinati ad aria, luce e accesso.

4.2. Funzione di servizio esclusivo e condominio parziale / proprietà esclusiva 

Se, in concreto:

• il cavedio serve solo una singola unità immobiliare (es. piccolo pozzo luce che dà aria e luce solo al bagno di un appartamento, senza passaggio di impianti comuni, fisicamente chiuso e accessibile solo da quell’unità); oppure
• serve solo un gruppo limitato di unità, strutturalmente separate dal resto dell’edificio;

si può sostenere:

• o la configurazione di condominio parziale, se serve più unità ma solo alcune;
• o, nei casi estremi, la proprietà esclusiva, se il bene è strutturalmente e funzionalmente destinato ad una sola unità e ciò risulta dal titolo o da elementi oggettivi univoci.

La giurisprudenza, in tema di parti comuni, sottolinea che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio ma di una sola parte o di alcune parti.

 

4.3. Fruizione diretta del cavedio da parte di singoli condomini 

La fruizione diretta (es. accesso esclusivo dal proprio appartamento, uso come piccolo terrazzo, chiusura con vetrate) non è di per sé sufficiente a mutare la natura giuridica del bene:

• la Cassazione ha ripetutamente negato la legittimità di trasformazioni di parti comuni in spazi ad uso esclusivo che ne alterino la destinazione o ne sottraggano definitivamente la fruizione agli altri (es. tetto trasformato in terrazza ad uso esclusivo; pensilina comune trasformata in balcone esclusivo; pianerottolo incorporato nell’appartamento).
• tali interventi sono ritenuti appropriazioni della cosa comune, non semplici modalità di uso più intenso.

Applicato al cavedio:

• la trasformazione del cavedio in ambiente chiuso o terrazza di fatto esclusiva, che sottragga aria e luce agli altri o impedisca l’uso collettivo, è tendenzialmente illegittima se non vi è consenso unanime e modifica di destinazione d’uso secondo le regole dell’art. 1117 ter c.c.;
• l’uso più intenso che non alteri la funzione (es. apposizione di semplici griglie di protezione, modeste opere per sicurezza, purché non sottraggano aria e luce) può essere ammesso entro i limiti dell’art. 1102 c.c.

5. Uso, modificazioni e innovazioni sul cavedio 

5.1. Uso conforme alla destinazione d’uso 

La destinazione d’uso di una parte comune è la specifica funzione che il bene ha assunto fin dall’inizio (es. lavanderia, stenditoio, cortile di manovra, ecc.).

Per il cavedio, la destinazione tipica è:

• dare aria e luce;
• ospitare impianti.

L’uso da parte dei singoli condomini deve:

• rispettare tale destinazione;
• non impedire analogo uso agli altri;
• non arrecare pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio.

In caso di comportamenti che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione delle parti comuni (es. uso del cortile di manovra come parcheggio fisso, deposito di oggetti nell’androne), la normativa prevede:

• diffida scritta dell’amministratore o dei singoli condomini al condomino che tiene il comportamento illecito;
• se il comportamento persiste, obbligo per l’amministratore di convocare l’assemblea, anche su richiesta del singolo condomino;
• l’assemblea valuta se il comportamento altera la destinazione d’uso e può vietarlo con delibera adottata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Questa procedura è applicabile, in via analogica, anche per usi distorti del cavedio (es. trasformato in deposito stabile, chiuso in modo da sottrarre aria e luce).

 

5.2. Modifica della destinazione d’uso del cavedio: art. 1117 ter c.c. 10

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso di una o più parti comuni (art. 1117 ter c.c.).

• La destinazione d’uso è la funzione originaria del bene (es. portineria, stenditoio, canna di caduta dei rifiuti).
• Esempi: trasformare il locale portineria in rimessaggio biciclette, lo stenditoio in solarium, la canna rifiuti in vano contatori.

Per il cavedio, si potrebbe ipotizzare:

• trasformazione in vano tecnico per contatori, caldaiette, ecc., purché non si pregiudichino in modo inaccettabile le esigenze di aria e luce;
• eventuale chiusura e utilizzazione per altri scopi, con i limiti della normativa edilizia e del rispetto della sicurezza.

Secondo un’interpretazione estensiva, la modifica di destinazione d’uso può arrivare fino al passaggio da uso condominiale a uso privato (vendita a terzi o a singoli condomini di parti comuni), purché siano rispettate le maggioranze e le condizioni previste e non si violino diritti quesiti.

 

5.3. Modifiche materiali e innovazioni ex art. 1102 e 1120 c.c. 4

In mancanza di una vera e propria modifica di destinazione d’uso deliberata, le opere sul cavedio devono rispettare i limiti delle modificazioni ammissibili sulle parti comuni. La casistica giurisprudenziale (pur non sempre riferita al cavedio, ma alle parti comuni in genere) fornisce criteri:

• Opere ammesse se:
  • non riducono in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri;
  • non determinano appropriazione esclusiva;
  • non alterano in modo sostanziale la destinazione.

Esempi:

• • controporta sul ballatoio comune che non riduce in modo apprezzabile la fruibilità;
  • apertura di finestre o luci su cortile comune, che non muta la funzione del cortile;
  • ringhiera su lastrico solare comune se non altera stabilità, decoro e non lede i diritti altrui;
  • varchi nella recinzione comune o nel muro comune, se non impediscono agli altri l’uso del bene secondo destinazione.
• Opere non ammesse se:
  • sottraggono definitivamente una porzione di bene comune all’uso collettivo (pianerottolo incorporato in appartamento; pensilina comune trasformata in balcone esclusivo; tetto trasformato in terrazza ad uso esclusivo);
  • alterano la funzione del bene (scivolo che modifica la struttura e la destinazione del cortile; struttura in muratura nel cavedio che sottrae aria e luce alla restante parte del ballatoio).

In particolare, è stato ritenuto illegittimo il manufatto realizzato nel cavedio del ballatoio, in sostituzione di una vetrata autorizzata, perché:

• la struttura in muratura sottrae aria e luce al ballatoio, in contrasto con la funzione del cavedio;
• il condomino si appropria definitivamente della cosa comune, sottraendola alla possibilità di utilizzazione collettiva, senza consenso unanime.

Questo precedente è direttamente rilevante per il cavedio: il suo ruolo fondamentale di dare aria e luce rende particolarmente rigoroso il giudizio di legittimità sulle opere che ne riducano la sezione o lo chiudano.

 

5.4. Limiti alle opere su parti esclusive che incidono sul cavedio: art. 1122 c.c. 

Anche le opere eseguite nelle proprietà esclusive che incidono indirettamente sul cavedio devono rispettare:

• il divieto di danneggiare parti comuni o pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio;
• il rispetto di eventuali regolamenti contrattuali che limitino l’uso delle parti esclusive. 8

Esempi:

• non è lecito eliminare un pilastro portante o danneggiare tubature verticali che passano nell’unità, anche se di proprietà comune;
• analogamente, non sarà lecito chiudere completamente le aperture su un cavedio comune in modo da comprometterne la funzione di ventilazione, se ciò incide sulla salubrità dell’edificio o su diritti altrui.

6. Profili pratici: spese, responsabilità, tutela giudiziaria 

6.1. Ripartizione delle spese relative al cavedio 

Se il cavedio è parte comune di tutti i condomini:

• ciascun condomino è comproprietario del bene e partecipa alle spese di conservazione in proporzione al valore della propria unità immobiliare, salvo diverso titolo;
• non è ammessa la rinuncia ai diritti sul bene comune per sottrarsi alle spese, se non alienando la proprietà esclusiva cui il diritto comune è legato, salvi i casi di condominialità solo funzionale.

Se il cavedio è comune solo ad alcuni condomini (condominio parziale):

• le spese gravano solo sui condomini che ne sono contitolari;
• la maggiore o minore partecipazione al bene comune influisce sul diritto di partecipare all’assemblea per le deliberazioni che riguardano quel bene e sulla ripartizione delle spese.

Se il cavedio fosse qualificato come bene in proprietà esclusiva di un singolo:

• le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria gravano su di lui;
• restano però a carico del condominio le spese sugli impianti comuni che vi transitano, nei limiti delle parti comuni degli impianti.

6.2. Responsabilità per danni connessi al cavedio 

I documenti non contengono una disciplina specifica dei danni da cavedio, ma si possono delineare alcuni criteri generali:

• se il danno deriva da difetto di manutenzione di una parte comune (es. infiltrazioni provenienti dal cavedio, caduta di intonaci o materiali dalle pareti comuni, rottura di tubazioni comuni), la responsabilità ricade sul condominio, che ne risponde verso i danneggiati;
• se il danno deriva da opere abusive eseguite da un singolo sul cavedio comune (es. manufatti che provocano infiltrazioni, chiusure che causano condensa o mancata ventilazione), il condominio può agire contro il singolo per la rimozione delle opere e il risarcimento del danno;
• se il cavedio è in proprietà esclusiva, ma contiene impianti comuni, occorre distinguere tra danni imputabili alla proprietà esclusiva e danni imputabili agli impianti condominiali.

L’azione di rivendicazione o di accertamento della natura comune del bene deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (litisconsorzio necessario), se si discute se il bene sia comune o esclusivo.

 

6.3. Giudice competente per le liti sul cavedio 

La competenza dipende dall’oggetto concreto della lite:

• se si discute delle modalità d’uso del cavedio come parte comune (es. possibilità di collocarvi manufatti leggeri, di aprire finestre, di installare impianti), la controversia rientra nella nozione di misura e modalità d’uso dei servizi condominiali, per la quale è prevista la competenza del giudice di pace, salva la giurisprudenza che talora attribuisce la competenza al tribunale in presenza di questioni di proprietà o di uso esclusivo;
• se si discute dell’esistenza del diritto di comproprietà o di proprietà esclusiva sul cavedio, o si chiede la riduzione in pristino per occupazione illecita, la competenza è del tribunale, trattandosi di diritti reali e di negazione del diritto di usare la cosa comune;
• se si impugnano delibere assembleari relative alla misura o modalità d’uso del cavedio, la Cassazione riconosce la competenza del giudice di pace;
• se si discute di legittimità di opere strutturali sulle parti comuni (es. chiusura del cavedio con manufatto in muratura), la giurisprudenza riconosce la competenza del tribunale.

7. Orientamenti giurisprudenziali rilevanti 

7.1. Cavedio come parte comune: Cass. 16 febbraio 2023 n. 4865; Cass. 7 aprile 2000 n. 4350 1

Il Memento, richiamando queste sentenze (che risalgono rispettivamente al 2023 e al 2000), afferma che il cavedio è parte comune.

• Cass. 16 febbraio 2023 n. 4865 (decisione recente, meno di due anni fa rispetto alla data odierna) riconosce la natura condominiale del cavedio, valorizzando la sua funzione di dare aria e luce e di ospitare impianti, in collegamento con l’art. 1117 c.c.; 1
• Cass. 7 aprile 2000 n. 4350 (decisione più risalente, quindi potenzialmente non aggiornata a eventuali riforme successive, ma ancora richiamata) aveva già affermato la natura comune del cavedio, confermando l’orientamento consolidato.

7.2. Parti comuni a servizio solo di alcuni: Cass. 2 agosto 2011 n. 16914; Cass. 16 gennaio 2020 n. 791 3

Queste decisioni, seppure non specifiche sul cavedio, sono fondamentali per la sua qualificazione:

• Cass. 2 agosto 2011 n. 16914: se una parte, pur rientrando nell’elenco legale dei beni comuni, ha caratteristiche strutturali tali da essere al servizio esclusivo di una sola porzione dell’immobile, tale destinazione particolare prevale sull’attribuzione legale;
• Cass. 16 gennaio 2020 n. 791: in tal caso la parte rimane oggetto di autonomo diritto di proprietà e viene meno la contitolarità necessaria di tutti i condomini.

Applicazione al cavedio: se esso serve solo un gruppo di unità, la comunione può essere limitata ai soli condomini interessati (condominio parziale).

 

7.3. Uso esclusivo e numero chiuso dei diritti reali: Cass. SU 17 dicembre 2020 n. 28972 8

Le Sezioni Unite hanno dichiarato illegittime le pattuizioni che prevedono un “diritto d’uso esclusivo” su porzioni di cortile condominiale, perché violano il principio del numero chiuso dei diritti reali.

• In presenza di tali clausole, occorre verificare se l’intenzione delle parti fosse di trasferire la proprietà o di costituire un diritto reale atipico;
• il giudice deve riqualificare la pattuizione, eventualmente riconoscendo un trasferimento di proprietà.

Il principio è rilevante per eventuali pattuizioni di “uso esclusivo” del cavedio:

• tali clausole devono essere interpretate alla luce del numero chiuso;
• non è ammesso creare diritti reali nuovi, diversi da quelli tipici;
• la soluzione passa per la verifica se vi sia stato un effettivo trasferimento di proprietà o se la clausola sia nulla.

7.4. Casistica sulle modifiche delle parti comuni e sul cavedio 

La tabella di giurisprudenza sulle modifiche delle parti comuni contiene un caso specifico sul cavedio:

• Solaio nel cavedio del ballatoio: era stata autorizzata dall’assemblea la protezione con una vetrata; invece il condomino aveva realizzato un manufatto in muratura con pannelli di alluminio e cartongesso.
  • La Cassazione ha ritenuto l’opera illegittima perché:
    • la struttura sottrae aria e luce al ballatoio, in contrasto con la funzione del cavedio;
    • il condomino sottrae definitivamente la cosa comune alla possibilità di utilizzazione collettiva, senza il consenso unanime.

Altri arresti, pur non riguardando il cavedio in senso stretto, sono analogicamente rilevanti:

• tetto trasformato in terrazza ad uso esclusivo: non ammesso, poiché non finalizzato al migliore godimento della cosa comune ma alla sua appropriazione esclusiva;
• pensilina comune trasformata in balcone esclusivo: non ammesso, perché altera la destinazione e comporta appropriazione;
• pianerottolo incorporato nell’appartamento: non ammesso, per alterazione della destinazione e utilizzazione esclusiva lesiva dei diritti altrui.

Questi precedenti rafforzano l’idea che ogni trasformazione del cavedio che lo sottragga all’uso collettivo o ne comprometta la funzione di aria e luce è da considerarsi, in linea di massima, illegittima se non deliberata con le maggioranze e le forme previste per la modifica della destinazione d’uso o per l’alienazione di parti comuni.

 

 

8. Conclusioni e applicazione pratica al caso

Per impostare in concreto una questione sulla condominialità del cavedio, occorre procedere per passi:

1. Verificare la funzione concreta del cavedio: se serve a dare aria e luce a più locali, magari di più unità, e ospita impianti comuni, l’orientamento prevalente è per la sua natura condominiale, in linea con Cass. 16 febbraio 2023 n. 4865 e Cass. 7 aprile 2000 n. 4350.
2. Esaminare il titolo: atti di acquisto, regolamento contrattuale, eventuali divisioni possono attribuire il cavedio in proprietà esclusiva o limitarne la comunione a un gruppo di condomini (condominio parziale).
3. Valutare l’uso attuale: se un condomino ha di fatto “chiuso” o occupato il cavedio, trasformandolo in spazio di uso esclusivo, occorre verificare se:
   • l’opera rientri in un uso più intenso consentito dall’art. 1102 c.c.;
   • oppure integri una vera e propria appropriazione della cosa comune, come nei casi di tetto trasformato in terrazza, pensilina trasformata in balcone, pianerottolo incorporato, manufatto in muratura nel cavedio.
4. Controllare il rispetto della destinazione d’uso: se le opere compromettono la funzione di aria e luce, o la possibilità di utilizzo collettivo, si è tendenzialmente oltre i limiti dell’art. 1102 c.c., con conseguente illegittimità dell’intervento, salvo una delibera di modifica della destinazione d’uso adottata secondo l’art. 1117 ter c.c.
5. Gestire il conflitto in via condominiale: in caso di uso distorto o opere non autorizzate sul cavedio, l’amministratore (o i singoli) può diffidare il condomino e, se il comportamento persiste, deve convocare l’assemblea che potrà deliberare la diffida formale, l’eventuale azione giudiziaria e, se del caso, l’avvio di un procedimento di modifica della destinazione d’uso.
6. Valutare la via giudiziaria:
   • per questioni di uso e modalità d’uso del cavedio comune, si può adire il giudice di pace;
   • per accertare la natura comune o esclusiva del cavedio, o per ottenere la riduzione in pristino da appropriazione illecita, la competenza è del tribunale, con necessaria partecipazione di tutti i condomini quando si discute della natura comune del bene.

In sintesi, la regola tendenziale è che il cavedio, in quanto spazio destinato a dare aria e luce e a ospitare impianti, è parte comune del condominio; solo un titolo chiaro o una funzione oggettivamente limitata a una porzione dell’edificio possono giustificare una diversa qualificazione.