- Inquadramento normativo: uso della cosa comune e opere sulle parti esclusive
L’installazione di un’inferriata davanti alla porta dell’appartamento, che incide in qualche misura sul pianerottolo, si colloca all’incrocio tra due norme cardine del diritto condominiale: l’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) e l’art. 1122 c.c. (opere su parti di proprietà o uso individuale).
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, anche traendone un’utilità maggiore rispetto agli altri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Ne deriva che il concetto di “pari uso” non implica identità materiale delle modalità di godimento, ma esige che nessun condomino venga sostanzialmente escluso o gravemente limitato nell’utilizzo della parte comune.
Nel condominio edilizio, l’art. 1117 c.c. qualifica espressamente, salvo titolo contrario, pianerottoli, scale e androni quali parti comuni dell’edificio, in quanto destinati all’uso e al godimento collettivo e funzionali all’accesso alle singole unità immobiliari.
L’art. 1122 c.c., riformato nel 2012, disciplina invece le opere eseguite sulle parti di proprietà o di uso individuale, stabilendo che il condomino non può eseguirle se arrecano danno alle parti comuni, ovvero determinano pregiudizi al decoro architettonico o limitazioni apprezzabili del godimento altrui.
La norma, inoltre, pone a carico del condomino un obbligo di preventiva informazione all’amministratore quando le opere possano incidere sulle parti comuni, affinché questi ne dia notizia all’assemblea, la quale è competente a valutare eventuali cautele o a promuovere iniziative di tutela.
Ne risulta un sistema nel quale il singolo gode di un’ampia libertà di intervento sulla propria porzione, ma tale libertà è compressa dai limiti derivanti:
- dalla destinazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.);
- dal principio del pari uso (art. 1102 c.c.); 1 10
- dal divieto di arrecare danno alle cose comuni e di limitarne il godimento (art. 1122 c.c.);
- dall’eventuale regolamento condominiale, anche di natura contrattuale, che può introdurre restrizioni ulteriori (art. 1138 c.c.).
- Uso della cosa comune e modifica del bene: il criterio del “pregiudizio apprezzabile”
La dottrina e la casistica giurisprudenziale in tema di uso delle parti comuni hanno progressivamente precisato che non ogni incidenza materiale sul bene comune integra un illecito, ma solo quella che comporta una riduzione “apprezzabile” delle utilità ritraibili dagli altri condomini o una trasformazione della destinazione del bene.
È ammessa, ad esempio, una utilizzazione più intensa del pianerottolo (collocazione di piccoli arredi, tappeti, elementi decorativi) purché:
- non venga ristretto in modo significativo il passaggio;
- non si creino situazioni di pericolo (ostacoli, barriere, ostacoli alla fuga in caso di emergenza);
- non si determini, di fatto, un’appropriazione esclusiva di una porzione del bene comune.
Per contro, è ritenuta illecita la trasformazione stabile di porzioni di pianerottolo, ballatoi o corridoi in spazi di uso esclusivo del singolo, ad esempio mediante recinzioni fisse, cancellate che chiudono stabilmente l’accesso o opere che rendono di fatto impossibile o eccessivamente gravoso il transito degli altri. In tali ipotesi, si configura una vera e propria sottrazione del bene alla comunione, in contrasto con gli artt. 1102 e 1117 c.c.
Il discrimine, dunque, non è la mera “occupazione” geometrica dello spazio, ma il suo impatto funzionale:
- se l’opera incide solo marginalmente e in modo temporaneo sullo spazio di passaggio, senza impedire o rendere difficoltoso l’uso comune, essa può rientrare nell’uso consentito della cosa comune;
- se invece la fruibilità del pianerottolo è sensibilmente ridotta, o se si crea un ingombro stabile, l’intervento viola i limiti posti dagli artt. 1102 e 1122 c.c.
- Inferriata davanti alla porta: criteri di liceità e profili problematici
Applicando questi principi al caso dell’inferriata davanti alla porta di un’unità immobiliare, occorre valutare distintamente:
- la collocazione dell’inferriata (interamente entro il vano porta o sporgente sul pianerottolo);
- le modalità di apertura (verso l’interno o verso l’esterno, angolo di apertura, ingombro in posizione semiaperta);
- la stabilità dell’ingombro (occupazione permanente o solo temporanea dello spazio comune);
- l’ampiezza residua del passaggio e la sicurezza del vano scala;
- l’eventuale impatto sul decoro architettonico e sulle prescrizioni del regolamento condominiale.
Una inferriata ancorata agli stipiti della porta, che:
- da chiusa rimane interamente all’interno della porzione esclusiva;
- da aperta si adagia sulla parete, senza sporgenze stabili rispetto al vano porta;
- in posizione semiaperta lascia comunque un varco sufficiente per il passaggio agevole delle persone;
tende a essere qualificata come uso legittimo della cosa comune: l’incidenza sul pianerottolo è solo momentanea e non determina una compressione apprezzabile del pari uso né un’alterazione della destinazione del bene, che resta quella di spazio di transito.
Diverso è il caso di un cancello di grandi dimensioni, che si apra verso il pianerottolo restringendo in modo significativo la larghezza utile del passaggio, o che, per la propria conformazione, crei un ingombro stabile o un “corridoio” di fatto riservato al singolo condomino. In tali ipotesi, la giurisprudenza tende a ravvisare un uso eccedente i limiti dell’art. 1102 c.c. e un’opera lesiva delle parti comuni ai sensi dell’art. 1122 c.c., con conseguente obbligo di rimozione.
Sul piano formale, l’obbligo di preventiva comunicazione all’amministratore, imposto dall’art. 1122 c.c. per le opere che incidono sulle parti comuni, ha una funzione essenzialmente organizzativa e di controllo: consente all’assemblea di valutare l’intervento, prescrivere cautele o promuovere iniziative di tutela. La sua violazione non trasforma automaticamente un’opera sostanzialmente lecita in illecita, ma può rilevare sul piano della responsabilità del condomino e giustificare un intervento inibitorio ove emergano profili di danno o pericolo.
