L’assemblea può approvare una spesa contenuta per la pulizia di una limitata porzione di area comunale immediatamente antistante al fabbricato quando tale spazio è frequentemente utilizzato dai condòmini per l’accesso e il transito e l’intervento risponde a concrete esigenze di sicurezza. In presenza di questi presupposti, la proprietà pubblica dell’area non determina, da sola, l’impossibilità giuridica dell’oggetto della delibera né integra un eccesso di potere.
La Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 5838 del 09/07/2026, ha quindi respinto l’impugnazione proposta contro la delibera che aveva posto a carico del condominio la pulizia dell’area comunale antistante allo stabile. Hanno inciso sull’esito del giudizio l’uso concreto dello spazio da parte dei condòmini, la funzione di sicurezza dell’intervento e l’importo complessivo, circoscritto a poche centinaia di euro.
La vicenda
Un condomino impugnava le deliberazioni assembleari del 2 ottobre 2020 con le quali erano state approvate nuove tabelle millesimali, era stata disposta la pulizia di alcune aree comunali antistanti al fabbricato ed erano stati trattati ulteriori argomenti indicati tra le varie ed eventuali.
Il Tribunale di Roma respingeva la domanda e condannava l’attore al rimborso delle spese processuali. Il condomino proponeva appello limitatamente ai punti dell’ordine del giorno relativi alle tabelle millesimali e alla pulizia delle aree comunali.
Con il primo motivo sosteneva che le nuove tabelle avessero attribuito quote millesimali a soffitte asseritamente abusive e comportato l’approvazione del mutamento di destinazione della casa del portiere, in contrasto con il regolamento condominiale e con i criteri di riparto previsti dall’art. 1123 c.c., senza il consenso unanime dei partecipanti.
Come usare e modificare le parti comuni senza contestazioni
La controversia riguarda una delibera con cui l’assemblea ha posto a carico del condominio le spese (di poche centinaia di euro) per la pulizia di una ristretta porzione di suolo comunale antistante il fabbricato, abitualmente utilizzata dai partecipanti per l’accesso e il transito e ritenuta rilevante ai fini della sicurezza di persone e cose. L’impugnante deduceva nullità per impossibilità dell’oggetto e difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea, nonché eccesso di potere per estraneità della spesa alla gestione condominiale. La Corte di Appello di Roma, con sentenza 9 luglio 2026, n. 5838, ha confermato la validità della delibera, escludendo la nullità e qualificando, al più, i vizi dedotti come possibili profili di annullabilità, non sussistenti nel caso concreto.
2. Presupposti di validità della delibera sulla pulizia dell’area comunale
La Corte individua tre presupposti decisivi di legittimità: 1. uso abituale dell’area da parte dei condòmini per l’accesso allo stabile, che la rende funzionalmente collegata alle parti comuni; 2. funzione di sicurezza dell’intervento di pulizia, volto a prevenire rischi per l’incolumità e a tutelare il godimento delle parti comuni; 3. modesta entità della spesa, compatibile con l’ordinaria gestione e con l’interesse collettivo. Richiamando la giurisprudenza che considera nulla solo la delibera che ratifichi spese “assolutamente prive di inerenza” alla gestione condominiale (Cass. II, 10 agosto 2009, n. 18192), la Corte qualifica la pulizia dell’area come spesa funzionale alla fruizione e alla sicurezza dell’edificio, rientrante nell’ambito delle attribuzioni assembleari ex artt. 1135 e 1136 c.c.
3. Esclusione della nullità per impossibilità dell’oggetto, difetto assoluto di attribuzioni ed eccesso di potere
Alla luce dei principi di Cass. Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839, la nullità è circoscritta ai casi di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell’oggetto (materiale o giuridica in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni”) e contenuto illecito, mentre l’annullabilità è la regola generale. La Corte esclude: 1. l’impossibilità dell’oggetto, poiché il condominio può validamente assumere obblighi verso terzi per servizi funzionali alle parti comuni; 2. il difetto assoluto di attribuzioni, essendo la spesa inerente alla conservazione e sicurezza dell’edificio; 3. l’eccesso di potere, che ricorre solo in presenza di scelte abnormi, irragionevoli o dirette a fini estranei, come affermato da Cass. II, n. 18192/2009.
4. Collegamento con la giurisprudenza su nullità/annullabilità e limiti del sindacato giudiziale
La sentenza si colloca nel solco di Cass. Sez. Un., n. 9839/2021, che qualifica come nulle solo le delibere che fissano o modificano, a maggioranza, criteri generali di riparto in deroga alla legge o alla convenzione, mentre reputa meramente annullabili le delibere che applicano in concreto criteri legali o convenzionali in modo scorretto. Coerentemente con Cass. 17 agosto 2017, n. 20135, e Cass. 22 aprile 2022, n. 12932 (limiti del sindacato giudiziale alle sole violazioni di legge o regolamento, non alle valutazioni di merito), la Corte di Appello si astiene dal sostituire il proprio apprezzamento a quello assembleare sulla convenienza della spesa, verificando solo: a) la riconducibilità dell’intervento all’interesse condominiale; b) l’assenza di deviazioni abnormi o fini estranei
