1. Inquadramento e fonti della responsabilità dell’esperto stimatore
La stima nel pignoramento immobiliare è oggi disciplinata dall’art. 568 c.p.c., come riformato dal d.l. 83/2015, che impone la determinazione del valore di mercato del bene tenendo conto di elementi giuridici e fattuali (stato d’uso, manutenzione, oneri urbanistici, stato del possesso, assenza di garanzie per vizi, ecc.). L’esperto nominato dal giudice è equiparato al consulente tecnico d’ufficio ed è soggetto al regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., con richiamo alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. La sua responsabilità civile si fonda dunque sul fatto illecito: occorrono un comportamento colposo o doloso, un danno ingiusto e il nesso causale, da provare a carico del danneggiato secondo l’art. 2697 c.c., con possibile liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. in presenza di difficoltà di quantificazione.
2. Natura, presupposti e contenuto dell’illecito dell’esperto
La giurisprudenza riconduce la responsabilità dell’esperto al modello del CTU: egli risponde in via extracontrattuale, e solo per dolo o colpa grave, per errori che alterino in modo significativo la rappresentazione del bene, incidendo causalmente sul consenso dell’aggiudicatario. Sono tipici: mancata o errata verifica delle dimensioni (con superficie inferiore a quella indicata), inesatta prospettazione di oneri urbanistici rilevanti, difformità tali da integrare aliud pro alio, mancata rilevazione di oneri o diritti non apparenti che limitano il godimento. In tali casi l’aggiudicatario può agire ex art. 2043 c.c.; sono stati riconosciuti, ad esempio, il diritto a ripetere quanto versato in ipotesi di aliud pro alio (Cass. 1669/2016) o a far valere l’art. 1489 c.c. per oneri non apparenti (Cass. 21384/2005).
3. Danno dell’aggiudicatario come perdita di chance
Poiché la vendita forzata è assistita da un regime speciale (art. 2922 c.c.) e non opera il sistema delle garanzie tipiche della vendita negoziale, il pregiudizio dell’aggiudicatario per perizia viziata è spesso qualificato come perdita di chance: non perdita certa di un risultato (acquisto a prezzo inferiore), ma perdita della possibilità seria e concreta di conseguire un bene a condizioni economiche diverse. La chance è entità patrimoniale autonoma: la sua perdita integra danno emergente risarcibile quando sia dimostrata la concreta ed effettiva occasione favorevole, da valutare ex ante, con liquidazione equitativa fondata su criteri prognostici (probabilità ragionevole di un diverso esito dell’asta, entità dello scostamento tra valore reale e prezzo base, presenza di difetti strutturali occultati).
4. Evoluzione giurisprudenziale e nuova regola dell’ordinanza 1 luglio 2026, n. 22597
Le pronunce di legittimità hanno progressivamente:
assimilato l’esperto al CTU, limitando la responsabilità ai casi di colpa grave (Cass. 18313/2015; Cass. 13010/2016; Cass. 8496/2020);
affermato la responsabilità per errori su superficie, oneri urbanistici e aliud pro alio (Cass. 2359/2010; Cass. 1669/2016);
chiarito che la domanda di risarcimento tutela l’errata rappresentazione dello stato di fatto o di diritto del bene, pur non incidendo sulla stabilità della vendita forzata. 10 L’ordinanza Cass. civ., sez. III, 1 luglio 2026, n. 22597 (più recente rispetto alle fonti disponibili) rappresenta la nuova regola applicabile: in caso di perizia sovrastimante e omissiva sui difetti strutturali, qualifica il danno come perdita di chance, precisa l’onere probatorio (dimostrazione della serietà della possibilità perduta e del nesso causale) e ammette una liquidazione equitativa calibrata sul grado di probabilità; la preventiva visione dell’immobile da parte dell’offerente assume rilievo solo attenuativo, ma non esclude di per sé il nesso causale.
