Principio generale dell’obbligo solidale ex art. 63 disp. att. c.c.
1.1 Limite temporale dell’obbligo solidale
- L’acquirente risponde in solido con il venditore solo per i contributi condominiali già esigibili e non pagati relativi all’anno di gestione in corso al momento del trasferimento e a quello precedente.
- Per “anno” si intende l’anno di gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare.
1.2 Spese del biennio vs. “vecchi” debiti e riporti contabili
- L’obbligo solidale riguarda le spese effettivamente maturate nel biennio (anno in corso + anno precedente), non qualsiasi saldo pregresso semplicemente riproposto o riportato in bilanci successivi.
- Per i debiti più risalenti:
- le spese ordinarie gravano su chi era condomino al momento in cui è stata svolta l’attività di gestione;
- le spese per innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazioni gravano su chi era condomino al momento della delibera che ha approvato i lavori, con eventuale diritto di rivalsa interna tra venditore e acquirente.
1.3 Onere della prova e conseguenze
- È il condominio che deve provare che le spese richieste all’acquirente si riferiscono effettivamente all’anno di gestione in corso o a quello precedente al suo subentro.
- Se il condominio non dimostra in modo preciso l’“inerenza temporale” del credito a quel biennio, la pretesa verso il nuovo proprietario non è fondata; il recupero dovrà avvenire, se del caso, nei confronti del precedente proprietario secondo i criteri ordinari.
Tribunale di Modena, Sez. I civile, 30 aprile 2026, n. 586
