Sempre più spesso nei regolamenti predisposti dal costruttore compare una clausola con cui questi si “riserva” la nomina dell’amministratore (magari fino alla vendita di tutte le unità).
Ma questa nomina è davvero vincolante per i condomini? E l’amministratore così designato può pretendere il compenso dal Condominio?
🔹 La regola del Codice civile
La nomina dell’amministratore spetta all’ASSEMBLEA dei condomini (artt. 1129, 1135 e 1136 c.c.) e questa competenza è inderogabile: il regolamento non può sottrarre all’assemblea il potere di nominare e revocare l’amministratore.
🔹 Clausole del regolamento “pro costruttore”
La Cassazione ha dichiarato nulla la clausola che riserva ad un soggetto determinato, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore, perché contraria all’art. 1138, comma 4, c.c. (potere di nomina e revoca riservato all’assemblea).
✅ Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2013, n. 13011.
Già in precedenza era stata ritenuta inefficace la clausola che esonera dalla nomina dell’amministratore quando i condomini sono almeno nove, in contrasto con l’art. 1129 c.c.
✅ Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1966, n. 2155.
La dottrina applica questi principi anche alle clausole con cui il costruttore si riserva l’amministrazione del Condominio fino alla vendita dell’ultima unità: si tratta di patti nulli, che non possono comprimere stabilmente la volontà assembleare.
🔹 Dopo la riforma del 2012: più rigore sulla nomina
La riforma del condominio (l. 220/2012) ha rafforzato la natura professionale e “formale” dell’incarico di amministratore: serve una delibera assembleare che indichi in modo analitico il compenso, verifichi i requisiti di professionalità e onorabilità (art. 71-bis disp. att. c.c.) e rispetti le maggioranze di legge.
La Cassazione ha affermato che la nomina di un soggetto privo dei requisiti ex art. 71-bis è nulla per contrarietà a norma imperativa:
✅ Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2024, n. 28195.
Questo orientamento conferma la nuova regola applicabile: niente più “amministratore di fatto” nominato solo per comportamenti concludenti; serve una vera delibera assembleare conforme all’art. 1129 c.c.
🔹 E il compenso dell’amministratore nominato solo dal costruttore?
Se la nomina proviene esclusivamente dal costruttore, in forza di una clausola nulla/inefficace e senza delibera assembleare di nomina e di approvazione del compenso, l’amministratore:
non può pretendere il compenso dal Condominio in base a un ordinario rapporto di mandato, perché tale rapporto con il Condominio non si è mai validamente costituito;
resta, in sostanza, mandatario del solo costruttore, al quale dovrà rivolgersi per il pagamento.
Questa impostazione è stata recepita, tra l’altro, dal Tribunale di Roma (sentenza 8590/23), che – in un caso di decreto ingiuntivo per compensi – ha ritenuto illegittima la nomina effettuata dal costruttore prima della costituzione del Condominio e, proprio per questo, ha escluso il diritto dell’amministratore al compenso nei confronti dei condomini.
✏️ In pratica
Se nel vostro regolamento trovate una clausola che “impone” l’amministratore scelto dal costruttore, senza passare dall’assemblea:
potete contestarne la validità;
potete chiedere la convocazione dell’assemblea per procedere a una regolare nomina e alla determinazione del compenso;
in caso di richieste di pagamento da parte dell’amministratore nominato solo dal costruttore, è possibile opporsi, facendo valere la nullità/inefficacia della clausola di riserva e l’assenza di una valida delibera assembleare di nomi na e di approvazione del compenso.
