1. Legittimato passivo e impossibilità di agire contro l’assegnatario
Nel condominio è obbligato al pagamento delle spese (ordinarie e straordinarie) solo il titolare del diritto reale sull’unità (proprietario, usufruttuario), non chi semplicemente utilizza l’immobile.
La Cassazione, a Sezioni Unite, ha escluso l’applicabilità del principio dell’“apparenza del diritto” nei rapporti tra condominio e singolo partecipante: conta solo il “vero proprietario”, non chi si comporta come tale.
Cass. S.U. 7 marzo 2002, n. 5035; Cass. 15 novembre 2004, n. 23994; Cass. 10 febbraio 2005, n. 2616; Cass. 20 gennaio 2020, n. 724 affermano che:
legittimato passivo per le spese è solo il titolare del diritto reale;
il condominio non è “terzo in buona fede” e non può invocare l’apparenza.
2. Natura del diritto di assegnazione della casa familiare
L’assegnazione della casa familiare ex art. 337-sexies c.c. attribuisce al coniuge assegnatario un diritto di godimento qualificato dalla giurisprudenza come diritto personale di godimento atipico, non come diritto reale di abitazione.
Cass. 9 gennaio 2022, n. 18641 (Sez. Unite), Cass. 12 aprile 2011, n. 8361, Cass. 31 gennaio 2012, n. 1367 e numerose pronunce tributarie (ad es. Cass. 16 luglio 2010, n. 16514; Cass. 24 febbraio 2009, n. 4445) ribadiscono che:
l’assegnazione non trasferisce né quota di proprietà né altro diritto reale;
l’assegnatario resta privo di titolarità reale e, quindi, estraneo al rapporto obbligatorio condominiale.
3. Azione dell’amministratore, esecuzione forzata e irrilevanza degli assetti familiari
Conseguenze operative:
l’amministratore può chiedere decreto ingiuntivo e agire in giudizio solo contro il proprietario/usufruttuario, non contro il coniuge assegnatario non proprietario.
in caso di mancato pagamento, il condominio può procedere a pignoramento e vendita forzata dell’immobile del proprietario, nonostante l’assegnazione familiare (salva l’opponibilità ai terzi dell’assegnazione, che resta diritto personale).
gli assetti interni di diritto di famiglia (separazione, divorzio, assegnazione) non modificano la titolarità reale risultante dai registri immobiliari, cui il condominio deve fare riferimento per certezza dei rapporti.
4. Rapporti interni tra ex coniugi e principio di sistema
Sul piano interno:
le spese ordinarie connesse all’uso dell’immobile possono essere poste a carico del coniuge assegnatario; se il proprietario le paga al condominio per evitare l’esecuzione, può agire in rivalsa contro l’ex coniuge, in base ai principi generali sui rapporti tra comproprietari e sugli obblighi di contribuzione familiare.
restano a carico del proprietario, di regola, le spese straordinarie sulle parti comuni, salvo diverso accordo o regolazione giudiziale.
Il sistema, così ricostruito, tutela:
la certezza dei rapporti condominiali, ancorati al solo titolare del diritto reale;
la separazione tra obbligazioni verso il condominio e regolazione interna tra ex coniugi.
