Usucapire il sottoscala condominiale? Non basta “tenerci le proprie cose”
La Cassazione, con l’ordinanza 19 maggio 2026 n. 15131, ha ricordato che per diventare proprietari di un vano condominiale per usucapione non è sufficiente usarlo solo “di fatto”.
In pratica:
Uso esclusivo ≠ proprietà: il fatto che un condomino usi da solo un sottoscala (magari per frigorifero, scatoloni, attrezzi) non basta per usucapire il bene comune. Serve un possesso esclusivo, esercitato come se fosse l’unico proprietario e in modo incompatibile con il godimento degli altri (esempio tipico: locale chiuso con serratura, chiavi solo a lui, per oltre vent’anni).
La parola dell’amministratore non “fa fede” per tutti: se l’amministratore dichiara che “quel vano è usato solo da Tizio”, questa non è una confessione che vincola i singoli condomini, ma solo un indizio che il giudice può valutare insieme al resto delle prove.
I lavori non bastano: aver sistemato, imbiancato o migliorato il vano non prova da solo l’usucapione; può essere visto come semplice cura di una cosa comunque comune.
Continuità del possesso da provare: la presunzione di continuità del possesso (art. 1142 c.c.) vale solo se si dimostra chiaramente di aver posseduto il bene sia in passato che nel presente; se manca la prova di un possesso esclusivo in quei momenti, la presunzione non scatta.
Morale: se un locale è indicato come parte comune, il semplice fatto di usarlo da soli per anni non lo rende automaticamente “tuo” per usucapione. Servono prove serie di un possesso esclusivo, visibile e incompatibile con i diritti degli altri condomini.
