1. Fatti essenziali della vicenda
L’azione nasce dai danni subiti da un’unità immobiliare per infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico/tetto condominiale. Due sono gli episodi: il primo viene escluso da responsabilità condominiale (non si accerta un nesso certo con parti comuni o condotta del condominio); il secondo, invece, è ricondotto a gravi carenze del sistema di smaltimento delle acque meteoriche, in particolare a una condotta verticale (“saetta”) vetusta e non realizzata/manutenuta a regola d’arte. La consulenza tecnica d’ufficio individua proprio nel difetto strutturale e manutentivo della condotta condominiale la causa delle infiltrazioni, fornendo al giudice il supporto tecnico per distinguere i due episodi e imputare al condominio solo il secondo evento.
2. Criterio di responsabilità ex art. 2051 c.c.
Il Tribunale applica l’art. 2051 c.c., qualificando il condominio come “custode” delle parti comuni (lastrico, pluviali, condotte di scarico), a prescindere dalla colpa soggettiva. La responsabilità è di tipo oggettivo: al danneggiato basta provare danno e nesso causale tra infiltrazioni e cosa in custodia; non deve dimostrare negligenza del condominio. Spetta invece al condominio fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ossia di un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, che interrompa il nesso causale. La vetustà e l’inadeguatezza della “saetta” rientrano nel rischio tipico della cosa in custodia e non possono essere addossate a terzi o a fattori esterni.
3. Bomba d’acqua e rigetto del caso fortuito
Il condominio invoca il carattere eccezionale della bomba d’acqua per sottrarsi alla responsabilità, qualificandola come caso fortuito. Il Tribunale, richiamando l’orientamento che richiede imprevedibilità oggettiva ed eccezionalità dell’evento rispetto al contesto, esclude il fortuito: le precipitazioni intense non sono di per sé sufficienti, specie in un quadro di frequenti fenomeni meteorologici estremi. L’evento atmosferico non è causa autonoma, ma si combina con un impianto di deflusso manifestamente inadeguato; la “saetta” vetusta e non a regola d’arte rappresenta il vero fattore causale, che il condominio avrebbe dovuto governare con adeguata manutenzione.
4. Assicurazione e lucro cessante
Sul piano accessorio, il Tribunale nega la manleva dell’assicurazione condominiale: la polizza contiene una chiara esclusione per i “danni da acqua non assicurato”, che copre proprio la tipologia di infiltrazioni in esame, sicché l’assicuratore non è tenuto a rimborsare quanto pagato dal condominio al danneggiato. Inoltre, non viene riconosciuto il lucro cessante (per mancato godimento o mancata locazione dell’immobile), poiché l’attore non fornisce una prova concreta e specifica del pregiudizio economico ulteriore rispetto al danno materiale da infiltrazioni, in linea con l’onere probatorio generale in tema di risarcimento.
