Quando l’assicurazione fabbricato è prevista dal regolamento o deliberata/ratificata dall’assemblea, la stipula e la gestione rientrano nelle attribuzioni gestorie dell’amministratore, non in una sua scelta discrezionale personale. 1 L’amministratore agisce come mandatario professionale del condominio ed è tenuto alla diligenza qualificata ex artt. 1176, comma 2, 1703 ss. e 1710 c.c., applicata al ruolo di amministratore. Ne deriva che la copertura deve essere mantenuta in continuità, evitando scoperture ingiustificate, salvo diversa decisione assembleare espressa.
1 Il mancato mantenimento di una copertura già voluta dal condominio integra, di regola, inadempimento dell’incarico, valutato alla luce degli obblighi di corretta gestione delle parti comuni e di tutela dell’interesse collettivo e dei singoli partecipanti.
2. Pagamento premi, morosità e obbligo di attivarsi
Rispetto a una polizza già deliberata o regolamentare, l’amministratore deve:
curare il pagamento tempestivo dei premi, programmando le scadenze nei preventivi e stati di riparto.
monitorare le morosità e attivare il recupero forzoso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo espressa dispensa assembleare.
sollecitare i condomini morosi e, se necessario, agire in via monitoria ex art. 63 disp. att. c.c., senza bisogno di ulteriore autorizzazione assembleare.
informare l’assemblea sulle criticità di cassa che possano mettere a rischio il pagamento dei premi e convocarla per le decisioni del caso. L’inerzia nel recupero dei crediti costituisce grave irregolarità che può portare a revoca giudiziale.
3. Rinnovo di copertura già voluta vs stipula ex novo
Occorre distinguere:
Rinnovo/pagamento premi di polizza già deliberata o prevista dal regolamento: rientra nella gestione ordinaria; l’amministratore deve provvedere al rinnovo e al pagamento dei premi, salvo diversa delibera (revoca, modifica, cambio compagnia).
Stipula ex novo di una polizza non prevista: richiede una deliberazione assembleare o un obbligo regolamentare; l’amministratore non può assumere autonomamente un nuovo impegno assicurativo significativo senza titolo, salvo poi sottoporlo a ratifica.
Comportamento prudenziale: far sempre deliberare in modo chiaro oggetto, massimali, durata e criteri di copertura; in caso di modifiche/rinnovi “anomali” (premi molto maggiori, riduzioni di garanzia), riportare la scelta all’assemblea.
4. Responsabilità verso i singoli e cautele operative
Se il sinistro rientra oggettivamente nella copertura deliberata ma la polizza è inoperante per mancato pagamento del premio (senza valida causa imputabile ai condomini), l’amministratore espone sé stesso a:
responsabilità contrattuale verso il condominio per inadempimento del mandato.
possibile azione diretta del singolo condomino danneggiato per il danno da perdita di copertura, quando l’evento sarebbe stato indennizzato.
Per ridurre il rischio:
calendarizzare e documentare i pagamenti dei premi;
annotare nei verbali le segnalazioni di rischio scopertura e le decisioni assembleari;
agire tempestivamente contro i morosi e non compensare con fondi propri in modo strutturale;
in caso di scopertura imminente, inviare comunicazione scritta a tutti i condomini e convocare assemblea urgente.
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