La sentenza Trib. Milano, Sez. XIII, n. 4645 del 3 giugno 2026 riguarda un contenzioso tra locatore e conduttore su: pagamento degli oneri accessori condominiali e richiesta di risarcimento per danni all’immobile alla riconsegna.
Il contratto prevedeva il rimborso degli oneri ex art. 9 l. 392/1978 e uno “stato normale” di manutenzione dell’immobile.
Il conduttore non aveva pagato integralmente gli oneri e, solo in giudizio, aveva contestato la mancata trasmissione dei documenti condominiali.
Il locatore chiedeva, oltre agli oneri, il risarcimento per presunti danni (fori nelle pareti, zoccolatura rovinata, piastrelle mancanti), ritenuti espressione di uso non diligente.
2. Oneri accessori e termini per le contestazioni
Il Tribunale ribadisce che, ricevuta la richiesta del locatore, il conduttore ha due mesi per:
chiedere l’indicazione specifica delle spese;
farsi indicare i criteri di ripartizione;
prendere visione dei documenti giustificativi.
Se entro questo termine resta inerte, non può poi sospendere, ridurre o ritardare il pagamento lamentando la mancata trasmissione dei documenti: scatta la mora secondo il principio dies interpellat pro homine.
La richiesta del locatore può essere anche orale, salvo diverso patto, ma è consigliabile la forma scritta (es. raccomandata) per provare la data da cui decorrono i due mesi.
3. Prova del credito per oneri accessori
Anche se il conduttore non ha tempestivamente esercitato i suoi diritti informativi, il locatore che agisce in giudizio deve comunque provare il proprio credito per oneri accessori.
La prova è di regola fornita tramite:
rendiconti consuntivi o bilanci condominiali;
documentazione delle spese approvate dall’assemblea;
eventuali riparti e tabelle millesimali.
Il conduttore, per contrastare la domanda, deve proporre contestazioni specifiche (voci, importi, criteri di riparto), non mere eccezioni generiche.
In mancanza di contestazioni puntuali, la documentazione condominiale prodotta dal locatore è normalmente sufficiente a fondare la condanna al pagamento.
4. Danni da riconsegna e ordinaria usura
Quanto ai danni da riconsegna, il Tribunale precisa che il locatore ha l’onere di provare:
l’esistenza di danni eccedenti l’ordinaria usura;
la loro incompatibilità con lo stato manutentivo originario pattuito e risultante dalla documentazione (es. verbale di riconsegna, fotografie, perizia).
Nel caso deciso, fori alle pareti, zoccolatura rovinata e alcune piastrelle mancanti sono stati ricondotti all’uso normale dell’immobile e allo “stato normale” previsto contrattualmente, in assenza di prova di uso scorretto dei locali.
La domanda risarcitoria del locatore è quindi stata rigettata.
