1. Cosa può fare il condominio contro l’impresa
Quando il condominio affida lavori sulle parti comuni (o su elementi che servono all’intero edificio, come una terrazza che fa da tetto ai piani sottostanti), l’amministratore può agire contro l’impresa se i lavori sono fatti male. Può usare le regole sulla “garanzia per vizi dell’appalto” e chiedere, ad esempio, la riduzione del prezzo, cioè pagare meno rispetto a quanto pattuito se l’opera non è eseguita correttamente.
Se invece si tratta di danni interni a un singolo appartamento (mobili rovinati, muri macchiati, pavimenti danneggiati), questi sono diritti del singolo proprietario. In questo caso l’amministratore non può chiedere il risarcimento a nome del condominio, a meno che il proprietario non gli abbia dato un incarico scritto specifico.
2. Il caso deciso dal Tribunale di Roma
In questa causa un’impresa aveva fatto lavori di impermeabilizzazione su una terrazza privata che però copriva gli appartamenti sottostanti. Non avendo ricevuto il saldo, aveva chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per circa 6.174 euro. Il condominio si è opposto, sostenendo che i lavori erano difettosi e che dalla terrazza arrivavano infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Ha chiesto quindi di non pagare il saldo, ottenere una riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni all’appartamento.
Il Tribunale, grazie alla perizia tecnica, ha accertato che alcuni lavori erano stati fatti male (ad esempio non erano stati sostituiti i bocchettoni di scarico come previsto) e che servivano altri interventi per sistemare la terrazza, dal costo di circa 6.380 euro. Poiché questo importo era superiore al saldo richiesto dall’impresa, il giudice ha stabilito che il condominio non dovesse più nulla e ha revocato il decreto ingiuntivo.
3. Chi può chiedere quali danni
Il giudice ha chiarito che:
- il condominio, tramite l’amministratore, può chiedere la riduzione del prezzo e far valere i vizi dell’opera quando i lavori riguardano parti comuni o elementi che servono l’intero edificio (come la terrazza-tetto);
- il condominio non può però chiedere il risarcimento dei danni interni all’appartamento (intonaci, arredi, pavimenti danneggiati dalle infiltrazioni): questi vanno richiesti dal singolo proprietario dell’unità immobiliare o da chi agisce con un suo mandato.
La Cassazione ha più volte ribadito che i danni alle proprietà esclusive spettano ai relativi titolari, mentre per i danni alle parti comuni può agire l’amministratore o anche il singolo condomino, ma solo per la quota che gli compete.
4. Prova dei difetti e riduzione del prezzo
Se il condominio si limita a dire “non pago perché i lavori sono fatti male”, sarà l’impresa a dover dimostrare di aver lavorato correttamente. Se invece il condominio chiede espressamente la riduzione del prezzo usando le norme sulla garanzia per vizi, deve provare l’esistenza dei difetti e le loro conseguenze (spesso tramite una consulenza tecnica).
Il costo dei lavori necessari per eliminare i difetti non coincide sempre con la riduzione del prezzo: il giudice può usarlo come riferimento solo se ritiene, con una motivazione chiara, che quel costo corrisponda alla perdita di valore o di funzionalità dell’opera. Nel caso concreto, dato che la spesa di ripristino era contenuta e legata alla funzione di copertura della terrazza, il Tribunale ha usato proprio questo criterio per azzerare il saldo dovuto all’impresa.
Trib. di Roma n. 12522 del 04/09/2026
