1. Attribuzioni dell’assemblea e distinzione beni comuni/esclusivi
L’assemblea è l’organo che esprime la volontà collettiva dei partecipanti e può deliberare “qualunque provvedimento” anche non previsto, purché resti nell’ambito dell’interesse condominiale e delle attribuzioni fissate, in via esemplificativa, dall’art. 1135 c.c.
Tale potere incontra un limite fondamentale: i diritti esclusivi dei singoli, che segnano l’“argine estremo” all’operato dell’assemblea e dell’amministratore .
Ne consegue che:
sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) l’assemblea può decidere manutenzioni, innovazioni, modalità d’uso, nei limiti degli artt. 1120, 1123, 1135 c.c.;
sui beni esclusivi non può imporre interventi invasivi o modificativi, salvo consenso del titolare o specifico titolo/decisione giudiziale, poiché ciò integra lesione di diritti individuali e determina nullità della delibera .
2. Lastrico solare, fioriere e riparto spese ex art. 1126 c.c.
Il lastrico solare, anche se in uso o proprietà esclusiva, svolge funzione di copertura a favore delle unità sottostanti; per le spese di riparazione/rifacimento si applica l’art. 1126 c.c.: un terzo a carico dell’usuario/proprietario esclusivo, due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, in proporzione ai millesimi coperti .
La decisione se e come intervenire sugli elementi strutturali del lastrico (soletta, guaina, ecc.) spetta all’assemblea, che esercita un potere discrezionale di merito non sindacabile nel giudizio ex art. 1137 c.c., salvo violazione di legge o criteri di riparto 8.
Diverso è il regime di manufatti non strutturali (come fioriere): se sono di proprietà esclusiva, l’assemblea non può disporne la demolizione, pur se i lavori sulla guaina lo richiedono, ma deve ottenere il consenso o agire in giudizio.
3. Fioriere condominiali vs esclusive e responsabilità per danni
Se le fioriere sono beni comuni (acquistate e mantenute dal condominio, poste a servizio di tutti), l’assemblea può deliberarne installazione, manutenzione o rimozione con le maggioranze ordinarie, trattandosi di gestione di cosa comune, ferma la tutela dei singoli contro scelte che comprimano diritti individuali (es. immissioni intollerabili) .
Se invece sono di proprietà esclusiva, costituiscono parte dell’unità del singolo: una delibera che ne imponga demolizione o spostamento incide sul diritto individuale e rientra tra le ipotesi di nullità per difetto assoluto di attribuzioni/illiceità dell’oggetto .
Per i danni da infiltrazioni o caduta di elementi dalle fioriere, opera la responsabilità del titolare esclusivo ex art. 2051 c.c.; il condominio risponde solo ove il danno derivi da difetto di manutenzione di parti comuni (lastrico, parapetti, scarichi condominiali) .
4. Limiti ai poteri assembleari, nullità/annullabilità e rimedi
La giurisprudenza di legittimità qualifica come nulle le delibere che:
incidono sui diritti esclusivi dei singoli o sottraggono beni comuni all’uso collettivo;
dispongono opere su beni esclusivi senza unanimità;
fissano criteri di riparto delle spese derogatori a quelli legali o convenzionali .
Sono invece annullabili le delibere affette da vizi procedimentali (convocazione, quorum, ordine del giorno, ecc.) o che violino in concreto i criteri di riparto senza modificarli in via generale, e vanno impugnate nel termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. .
Nel caso richiamato, la delibera che dispone la demolizione di fioriere su lastrico di proprietà esclusiva e l’addebito dei costi integra un difetto assoluto di attribuzioni e un’illiceità dell’oggetto, con conseguente nullità rilevabile in ogni tempo
