CondominioChiusura del pianerottolo con cancello

1. Richiamo dei fatti e inquadramento del problema

Un proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale intende “chiudere” il pianerottolo antistante il proprio appartamento, ad esempio installando una porta, un cancello o infissi che delimitino in modo stabile quello spazio e, di fatto, lo rendano un prolungamento della sua unità immobiliare.

Il problema giuridico è comprendere:

• se il pianerottolo sia da considerare parte comune o possa essere di proprietà esclusiva;
• quali sono i limiti all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino;
• in quali casi è possibile una chiusura (porta/cancello/infissi) che restringa o modifichi l’uso del pianerottolo;
• se occorre una delibera assembleare, con quali maggioranze, o addirittura il consenso unanime quando si attribuisce un uso esclusivo;
• quali sono gli orientamenti della giurisprudenza su pianerottoli, ballatoi, cortili e simili;
• quali rimedi possono esperire gli altri condomini per tutelare il proprio diritto di pari uso (azioni possessorie, riduzione in pristino, impugnazione di delibere).

L’analisi che segue è costruita esclusivamente sulle fonti riferite all’ordinamento italiano presenti nei documenti a disposizione.

 

2. Principi generali su parti comuni e uso del pianerottolo

2.1 Natura giuridica del pianerottolo condominiale

In mancanza di un titolo contrario (regolamento contrattuale, atto di acquisto, divisione), il pianerottolo rientra tra le parti comuni dell’edificio, in quanto necessario all’accesso alle unità immobiliari e collegato alle scale comuni.

Per le parti comuni valgono i principi della comunione: ciascun partecipante può servirsene purché:

• non ne alteri la destinazione d’uso;
• non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La giurisprudenza ha esaminato espressamente il tema del pianerottolo:

• è stato ritenuto illegittimo incorporare il pianerottolo nell’appartamento che vi si affaccia, perché ciò ne altera la destinazione e realizza un’appropriazione esclusiva lesiva dei diritti altrui. Cass. 2 agosto 1990 n. 7704.
• una controversia sulla “riduzione in pristino” di un pianerottolo chiuso con porta munita di chiave è stata qualificata come causa di competenza del tribunale, proprio perché attiene all’esistenza del diritto di godere della cosa comune. Cass. 14 giugno 1996 n. 5467.

Questi arresti confermano che, di regola, il pianerottolo è parte comune e non può essere trasformato in pertinenza esclusiva di un singolo.

2.2 Disciplina generale dell’uso delle parti comuni

Il codice civile (art. 1102, richiamato dall’art. 1139 c.c.) consente a ciascun partecipante di usare la cosa comune, anche in modo più intenso, a condizione che:

• non sia alterata la destinazione d’uso del bene comune;
• non sia impedito agli altri il pari uso, attuale o potenziale.

La destinazione si individua sulla base di:

• elementi economici (interessi collettivi soddisfatti dal bene);
• elementi giuridici (norme e pattuizioni che lo riguardano);
• elementi di fatto (caratteristiche materiali e uso costante del bene).

È stato precisato che:

• la destinazione è rispettata quando il bene, nelle parti non occupate da un singolo, resta sufficiente a soddisfare anche le potenziali analoghe esigenze di tutti gli altri;
• la nozione di “pari uso” non implica identico uso materiale, ma possibilità effettiva di godimento anche per gli altri, valutata in concreto.

 

3. Uso più intenso, chiusure e trasformazioni delle parti comuni

3.1 Uso più intenso lecito e suoi limiti

L’uso più intenso della cosa comune è ammesso se:

• non crea servitù pregiudizievoli a carico del bene comune (per le quali serve il consenso unanime: art. 1108 c. 3 c.c.);
• non comporta “invadenze” nell’ambito dei diritti coesistenti degli altri comproprietari, anche se non ne è materialmente impedito l’esercizio.

Per valutare la liceità dell’uso più intenso si guarda all’uso potenziale che gli altri potrebbero fare del bene, in relazione ai loro diritti, non solo all’uso concreto in un dato momento.

Esempi di uso più intenso ritenuto ammissibile:

• installazione di un serbatoio nel sottosuolo del cortile, se non altera l’utilizzazione del cortile e non impedisce agli altri di farne analogo uso; Cass. 20 agosto 2002 n. 12262.
• passaggio di tubi nel sottosuolo del cortile per allacciare un bene privato agli impianti comuni, se non si altera la funzione del cortile (aria e luce) e si rientra nella funzione sussidiaria del sottosuolo; Cass. 9 ottobre 1997 n. 9785.
• utilizzo di una terrazza condominiale come solarium (sdraio e vasi) se non vi è esclusione del godimento altrui. Trib. Roma 16 luglio 2018.

Questi esempi mostrano che un uso particolare è ammesso se non si traduce in appropriazione esclusiva o compressione sostanziale del pari uso.

3.2 Modifiche strutturali e trasformazioni vietate

Sono invece considerate illecite le opere che:

• sottraggono in via stabile una porzione di bene comune alla possibilità di futuro godimento degli altri;
• alterano la destinazione del bene comune;
• determinano una “inservibilità” del bene all’uso o godimento anche di un solo partecipante.

Esempi significativi:

• occupazione stabile di parte di soffitta condominiale mediante chiusura e definitiva sottrazione al godimento altrui: non ammessa. Cass. 24 novembre 2011 n. 36480.
• realizzazione di un vano nel sottosuolo del fabbricato destinato esclusivamente al singolo condomino: non ammessa. Cass. 21 maggio 2001 n. 6921.
• pensilina di copertura trasformata in balcone ad uso esclusivo: non ammessa perché altera la destinazione e comporta appropriazione della cosa comune. Cass. 27 dicembre 1994 n. 11202.
• pianerottolo incorporato nell’appartamento che vi si affaccia: non ammesso, poiché altera la destinazione della cosa comune e realizza un uso esclusivo lesivo dei diritti degli altri. Cass. 2 agosto 1990 n. 7704.

Questi precedenti, seppur in parte risalenti a più di due anni fa, sono tuttora utilizzati in dottrina e giurisprudenza come parametri di valutazione.

 

4. La chiusura del pianerottolo da parte del proprietario dell’ultimo piano

4.1 Chiusura totale e incorporazione del pianerottolo

La situazione più radicale è quella in cui il proprietario dell’ultimo piano:

• chiude integralmente il pianerottolo con una porta o infissi;
• lo rende non più accessibile o comunque non più liberamente fruibile dagli altri condomini;
• lo utilizza come prolungamento del proprio appartamento.

Questa fattispecie è assimilabile:

• all’“incorporazione” del pianerottolo nell’unità immobiliare, espressamente ritenuta non consentita dalla Cassazione. Cass. 2 agosto 1990 n. 7704.
• all’occupazione stabile di porzioni di soffitta o sottosuolo condominiali destinate all’uso esclusivo, ugualmente ritenute illecite.

In termini di principi:

• si altera la destinazione del pianerottolo, che da spazio di passaggio e distribuzione diventa pertinenza privata;
• si impedisce agli altri il pari uso, quantomeno potenziale, perché quella porzione non è più nella disponibilità comune;
• si realizza un’appropriazione esclusiva della cosa comune senza titolo e senza consenso unanime.

Ne consegue che, in assenza di un titolo attributivo (ad esempio atto di acquisto che attribuisce la proprietà esclusiva del pianerottolo) o di un accordo unanime dei condomini, la chiusura totale del pianerottolo in favore del solo ultimo piano è, in linea generale, illecita.

4.2 Chiusura parziale con porta/cancello che consenta comunque il passaggio

Più complessa è l’ipotesi in cui venga installata una porta o un cancello sul pianerottolo, ma:

• le chiavi siano messe a disposizione di tutti i condomini;
• sia comunque garantita la possibilità di transito.

La casistica sulle parti comuni mostra soluzioni differenziate:

• Per i cancelli su passaggi comuni, è stata ritenuta ammissibile l’installazione se le chiavi sono consegnate a tutti e non si impedisce l’altrui pari uso, configurandosi un miglioramento. Cass. 20 giugno 2000 n. 8394; App. Milano 23 aprile 2008.
• Altre decisioni però hanno escluso la legittimità del cancello anche se le chiavi sono disponibili, ritenendo che si modifichino le modalità di uso e godimento della cosa comune in modo lesivo del “pari uso”. Cass. 3 ottobre 2019 n. 24718; Cass. 25 novembre 1995 n. 12227.

In ambito condominiale, è stata ritenuta legittima l’installazione di una “controporta” a filo del muro di separazione tra appartamento e ballatoio, quando:

• non riduce in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune;
• non determina invadenze pregiudizievoli dei diritti altrui. Cass. 19 gennaio 2005 n. 1072.

Applicando questi principi al pianerottolo:

• una porta che, di fatto, non ostacoli l’uso del pianerottolo da parte di tutti (ad esempio per ragioni di sicurezza, senza restringimenti né esclusioni) potrebbe essere considerata un uso più intenso, lecito, se non altera la destinazione e non limita il pari uso;
• una chiusura che, pur con consegna di chiavi, comporti una compressione significativa dell’uso (ostacoli, disagi, selezione di chi può accedere, percezione di “spazio privato”) rischia di essere considerata come modifica delle modalità di godimento incompatibile con il pari uso.

In ogni caso, la chiusura parziale che incida sulla fruibilità del pianerottolo non può essere decisa unilateralmente dal singolo condomino senza passare per l’assemblea, se non nei limiti dell’uso consentito dall’art. 1102 c.c.

4.3 Differenza tra uso più intenso e attribuzione di uso esclusivo

È fondamentale distinguere:

• Uso più intenso: il bene resta comune, tutti conservano la possibilità effettiva (anche potenziale) di usarlo; l’opera del singolo non sottrae porzioni alla fruizione collettiva né altera la destinazione.
• Uso esclusivo: una porzione di bene comune viene, di fatto, sottratta in via stabile al godimento degli altri e utilizzata come se fosse di proprietà esclusiva (es. chiusura con tamponamento stabile, incorporazione del pianerottolo nell’appartamento, creazione di vano chiuso ad uso solo del singolo).

Solo l’unanimità dei consensi può attribuire ad alcuni condomini l’uso esclusivo di un bene condominiale, anche tramite regolamento contrattuale o accordo espresso. Cass. 27 maggio 2016 n. 11034.

Pertanto, una chiusura del pianerottolo che realizzi un uso esclusivo (anche se formalmente restano chiavi in mano ad altri, ma di fatto lo spazio è percepito e utilizzato come privato) richiede il consenso unanime dei partecipanti.

 

5. Ruolo dell’assemblea, maggioranze e titoli di uso esclusivo

5.1 Quando basta la deliberazione assembleare e con quali maggioranze

Le delibere che riguardano la “misura e modalità d’uso dei servizi condominiali” – comprese le modalità d’uso delle parti comuni e degli impianti (acqua, riscaldamento, ascensore, ecc.) – rientrano nelle competenze dell’assemblea e, per le controversie su tali modalità, è spesso competente il giudice di pace. Cass. 2 settembre 2004 n. 17660; Cass. 27 ottobre 2015 n. 21910.

Per analogia, una delibera che regoli le modalità d’uso del pianerottolo (ad esempio orari, piccolo cancelletto di sicurezza che non ne limiti la fruibilità, ecc.) può essere adottata con le ordinarie maggioranze previste per l’amministrazione delle parti comuni, purché:

• non si incida sulla destinazione del bene;
• non si attribuisca un uso esclusivo ad alcuni in danno di altri;

Se la delibera si limitasse a consentire l’installazione di una controporta o di un cancelletto che non riduca in modo apprezzabile la fruibilità del pianerottolo da parte di tutti, la stessa potrebbe rientrare nella gestione ordinaria o straordinaria secondo l’impatto dell’opera, ma non richiederebbe l’unanimità.

5.2 Quando è necessario il consenso unanime

È invece necessario il consenso unanime quando:

• si attribuisce ad alcuni condomini il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri, con effetti di esclusività (es. uso esclusivo di un cortile, di un posto auto, di un vano comune); Cass. 27 maggio 2016 n. 11034.
• si costituisce di fatto una servitù a carico del bene comune (es. apertura varco che mette in comunicazione l’unità immobiliare con altro edificio condominiale). Cass. 6 febbraio 2009 n. 3035.
• si modifica la destinazione del bene comune passando da uso condominiale a uso privato (ad esempio trasformando stabilmente un locale comune in pertinenza esclusiva).

Una delibera che autorizzi il proprietario dell’ultimo piano a chiudere il pianerottolo in modo da farlo diventare parte integrante della sua abitazione, sottraendolo al godimento collettivo, richiede quindi il consenso unanime; se adottata a maggioranza sarebbe nulla o annullabile per violazione dei diritti individuali dei singoli.

5.3 Rilevanza di un eventuale titolo di uso esclusivo

La situazione cambia se esiste un titolo (ad esempio:

• regolamento condominiale di natura contrattuale;
• atto di acquisto;
• divisione)

che attribuisce espressamente al proprietario dell’ultimo piano:

• la proprietà esclusiva del pianerottolo; oppure
• un diritto di uso esclusivo su di esso.

In tal caso, occorre interpretare il titolo:

• se prevede un vero trasferimento di proprietà, il pianerottolo non è più parte comune;
• se attribuisce un diritto reale di uso esclusivo, l’opera di chiusura potrebbe essere ammessa nei limiti del titolo e del rispetto delle norme di sicurezza e del decoro, fermo restando il rispetto dei diritti degli altri (es. passaggio, aerazione, ecc.).

In assenza di un titolo chiaro, l’uso esclusivo non si presume e la chiusura del pianerottolo resta sottoposta ai limiti visti sopra.

 

6. Giurisprudenza su pianerottoli, ballatoi, cortili e analoghe parti comuni

6.1 Pianerottoli

I documenti disponibili richiamano espressamente:

• 2 agosto 1990 n. 7704: non è consentito incorporare il pianerottolo nell’appartamento che vi si affaccia, poiché ciò altera la destinazione della cosa comune e ne comporta l’utilizzazione esclusiva, lesiva del diritto degli altri condomini.
• 14 giugno 1996 n. 5467: la domanda di riduzione in pristino contro il condomino che ha chiuso parte del pianerottolo e un bagno comuni con una porta munita di chiave (fornita anche agli altri) è di competenza del tribunale, trattandosi di controversia sull’esistenza del diritto di fruire della cosa comune.

Questi precedenti, pur risalenti a più di due anni fa, sono ancora rilevanti per delineare il confine tra uso più intenso e appropriazione esclusiva del pianerottolo.

6.2 Ballatoi e controporte

Per i ballatoi (spazi affini ai pianerottoli):

• È stata ritenuta legittima la collocazione di una controporta a filo del muro di separazione tra appartamento e ballatoio, quando non riduce in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune né determina invadenze pregiudizievoli dei coesistenti diritti degli altri proprietari. Cass. 19 gennaio 2005 n. 1072.

Ciò suggerisce che piccoli manufatti di chiusura, non invasivi e non escludenti, possono essere ammessi come uso più intenso, purché non trasformino il bene in pertinenza esclusiva.

6.3 Cortili, passaggi e cancelli

La tabella di casistica sulle modifiche del bene comune offre vari spunti:

• Cancello in passaggio comune:
  • ammesso se le chiavi sono consegnate a tutti i comproprietari e non si impedisce il pari uso; Cass. 20 giugno 2000 n. 8394; App. Milano 23 aprile 2008;
  • escluso in altre decisioni, anche con chiavi disponibili, quando si ritiene che si incida sul pari uso; Cass. 3 ottobre 2019 n. 24718; Cass. 25 novembre 1995 n. 12227.
• Scivolo nel cortile comune per accesso a unità commerciale: non ammesso se modifica struttura e destinazione del cortile (passo carrabile e parcheggio). Cass. 10 marzo 1983 n. 1789.
• Costruzione nel cortile comune di autoclave per una sola unità: non ammessa, perché sottrae parte del suolo comune alla sua naturale destinazione e all’uso degli altri. Cass. 23 febbraio 1987 n. 1911.

Questi precedenti, sebbene in parte risalenti, mostrano una linea coerente: le opere che incidono in modo rilevante su struttura, destinazione o pari uso delle parti comuni non sono consentite, a meno di consenso unanime o di specifico titolo.

 

7. Tutela giudiziaria e rimedi dei condomini

7.1 Impugnazione di delibere assembleari

Se l’assemblea approva una delibera che:

• autorizza la chiusura del pianerottolo in modo lesivo dei diritti individuali; oppure
• attribuisce di fatto un uso esclusivo senza unanimità;

i condomini dissenzienti o assenti possono impugnare la delibera nei termini di legge, davanti al giudice competente.

Le controversie riguardanti:

• “misura o modalità d’uso dei servizi condominiali” (es. orario di chiusura portone, modalità d’uso area comune per tavolini e sedie) sono di competenza del giudice di pace. Cass. 28 marzo 2011 n. 7074; Cass. 27 ottobre 2015 n. 21910.
• la negazione del diritto del condomino di usare le cose comuni per determinati fini, o la discussione sull’esistenza del diritto di comproprietà, sono invece di competenza del tribunale. Cass. 11 febbraio 2016 n. 2751; Cass. 15 aprile 2002 n. 5448.

La chiusura di parte del pianerottolo comune con porta munita di chiave è stata in concreto portata davanti al tribunale. Cass. 14 giugno 1996 n. 5467.

7.2 Azioni possessorie e di riduzione in pristino

Il condomino che subisce una compressione del proprio possesso sulla parte comune (es. pianerottolo chiuso e non più liberamente fruibile) può:

• proporre azioni possessorie (reintegrazione o manutenzione), per far cessare lo spoglio o la turbativa, entro i termini previsti;
• chiedere la riduzione in pristino, ossia la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario del bene comune.

La giurisprudenza ha riconosciuto la possibilità di ordinare la rimozione di manufatti che alterano la destinazione della cosa comune o ne impediscono il pari uso (es. box in giardino comune, recinzioni, chiusure di porzioni di soffitta o sottosuolo).

7.3 Altre tutele

In presenza di comportamenti che violino il diritto al pari uso e incidano sulla sicurezza o sulla salute (es. abbandono di rifiuti nelle parti comuni), è stata riconosciuta la possibilità di ricorrere anche a provvedimenti cautelari d’urgenza ex art. 700 c.p.c., quando ricorrono fumus boni iuris e periculum in mora. Trib. Milano 12 maggio 2025.

Per la chiusura del pianerottolo, se ne derivano gravi e immediati pregiudizi (es. ostacolo alle vie di fuga, impedimento del passaggio), potrebbe essere valutata anche la via cautelare, oltre alle azioni ordinarie.

 

 

 

8. Conclusione: applicazione al caso del proprietario dell’ultimo piano

Applicando i principi esposti al caso della chiusura del pianerottolo da parte del proprietario dell’ultimo piano:

• Se il pianerottolo è parte comune e non esiste un titolo di proprietà o uso esclusivo:
  • il proprietario non può unilateralmente chiuderlo in modo da incorporarlo nel proprio appartamento o da farne un uso esclusivo; ciò costituirebbe alterazione della destinazione e lesione del pari uso, in contrasto con l’art. 1102 c.c. e con la giurisprudenza che vieta l’incorporazione del pianerottolo.
  • anche una chiusura “con chiavi per tutti”, se di fatto rende il pianerottolo percepito e utilizzato come spazio privato, è altamente rischiosa sotto il profilo della legittimità.
• Se la chiusura è limitata e non incide sulla fruibilità (es. controporta a filo del muro, senza restringimenti né ostacoli):
  • può essere in astratto qualificata come uso più intenso lecito, purché non riduca in modo apprezzabile la fruibilità del pianerottolo e non invada i diritti coesistenti degli altri;
  • è comunque opportuno che vi sia una delibera assembleare che disciplini modalità e caratteristiche dell’opera, per evitare contestazioni.
• Se si vuole attribuire al proprietario dell’ultimo piano un vero e proprio uso esclusivo del pianerottolo:
  • è necessario un accordo unanime di tutti i condomini, formalizzato in modo idoneo (ad esempio modifica del regolamento contrattuale o atti integrativi), poiché si incide su diritti individuali di comproprietà.
• Rimedi per gli altri condomini:
  • in caso di chiusura abusiva, gli altri possono agire per ottenere la rimozione delle opere e il ripristino dello stato originario, nonché, se del caso, azioni possessorie e impugnazione di eventuali delibere assembleari che abbiano illegittimamente autorizzato la chiusura.

In sintesi, la chiusura del pianerottolo condominiale da parte del proprietario dell’ultimo piano è, nella maggior parte dei casi, vietata quando comporta appropriazione esclusiva o significativa compressione dell’uso comune; solo interventi minimi e non invasivi, che non incidano sulla destinazione e sul pari uso, possono essere ammessi come uso più intenso, preferibilmente previa regolamentazione assembleare, mentre ogni attribuzione di uso esclusivo richiede il consenso unanime dei condomini.