1. Contesto e inquadramento dell’alloggio del portiere
L’alloggio del portiere, di regola, rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. quando è destinato al servizio di portierato a favore di tutti i partecipanti al condominio. In quanto bene comune, il potere di fatto esercitato dai condomini su di esso si configura come compossesso ai sensi dell’art. 1140 c.c., potenzialmente idoneo a sfociare nell’acquisto a titolo originario per usucapione, ove ne ricorrano i presupposti di cui agli artt. 1158 e 1163 c.c. La giurisprudenza di merito e di legittimità richiamata dall’utente si concentra proprio sulla possibilità che la collettività condominiale consolidi la titolarità dell’alloggio tramite un possesso protratto, pacifico, pubblico e non interrotto.
2. Presupposti del possesso utile ad usucapionem
Perché l’usucapione dell’alloggio del portiere possa dirsi maturata in favore del condominio, il compossesso deve:
essere esercitato uti condominus, con un potere di fatto corrispondente al contenuto del diritto di comproprietà;
protrarsi per almeno venti anni in modo continuo, pacifico e pubblico, ex artt. 1158 e 1163 c.c.;
non essere viziato da violenza o clandestinità al momento dell’acquisto del possesso, poiché tali vizi fanno decorrere il termine solo da quando cessano. L’uso collettivo dell’alloggio come pertinenza funzionale al servizio condominiale integra, in linea teorica, un possesso utile, purché non si tratti di mera tolleranza.
3. Compossesso condominiale e usucapione collettiva
La nozione di compossesso pro indiviso consente che più soggetti esercitino, contemporaneamente, un potere di fatto sulla medesima res, in tota et in qualibet parte, senza esclusione reciproca. È ammissibile, quindi, l’acquisto per usucapione della comproprietà pro indiviso del bene, anche da parte di una collettività (come il condominio), purché sia dimostrato un uso conforme alla struttura del diritto reale che si assume usucapito. In ambito condominiale, la giurisprudenza ha chiarito che domande dirette ad ampliare il patrimonio comune per usucapione richiedono il coinvolgimento di tutti i condomini, stante l’incidenza sia sui diritti sia sugli oneri correlati.
4. Sintesi applicativa allo schema dell’alloggio del portiere
l’alloggio del portiere, quando strutturalmente e funzionalmente collegato all’edificio, è bene comune soggetto a compossesso condominiale;
la collettività condominiale può usucapire l’alloggio ex artt. 1140, 1158, 1163 c.c., se prova un possesso ventennale, pubblico, pacifico e non clandestino, non riducibile a semplice tolleranza;
le azioni giudiziali dirette a far accertare tale usucapione esigono la partecipazione di tutti i condomini, poiché comportano l’estensione della comproprietà e dei correlati obblighi.
