Il diritto di accesso del singolo condomino alla documentazione condominiale ha oggi un fondamento testuale negli artt. 1129, commi 2 e 7, 1130, n. 9, e 1130‑bis c.c., che prevedono: obbligo di indicare luogo, giorni e orari in cui visionare registri e documenti; obbligo di far transitare tutte le somme su conto corrente intestato al condominio, con diritto di visione degli estratti; diritto di visionare i giustificativi di spesa “in ogni tempo” ed estrarne copia a proprie spese; obbligo di conservazione decennale delle scritture. La giurisprudenza di legittimità e di merito più recente conferma che: l’accesso è molto ampio, non limitato all’assemblea, non necessita di motivazione, ma va esercitato secondo correttezza ex art. 1175 c.c., senza intralciare l’amministrazione né gravare il condominio di costi di ricerca, copia e spedizione.
2. Modalità di esercizio e rimedi “ordinari” contro il rifiuto
L’accesso deve avvenire, di regola, presso i locali in cui la documentazione è custodita, nei giorni e orari comunicati dall’amministratore; questi è tenuto a “rendere disponibile” la documentazione, non a farsi carico di ricerche, scansioni e invii personalizzati, salvo diverso accordo. Il rifiuto o il ritardo ingiustificato, specie se incidente sulla preparazione di un’assemblea o sull’approvazione del rendiconto, può integrare grave irregolarità rilevante ai fini della revoca giudiziale dell’amministratore e viziare la delibera, determinandone l’annullabilità per violazione del procedimento formativo della volontà assembleare. In tali casi il rimedio fisiologico è l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c. e/o la revoca dell’amministratore, non necessariamente la tutela d’urgenza.
3. Presupposti del ricorso ex art. 700 c.p.c. in materia condominiale
L’art. 700 c.p.c. presuppone, oltre al fumus boni iuris (nella specie, il diritto di accesso fondato sugli artt. 1129, 1130, 1130‑bis c.c.), un periculum in mora concreto, imminente e irreparabile, che non è in re ipsa nella mera mancata ostensione dei documenti. La tutela è atipica e residuale: è ammissibile solo quando non vi siano misure tipiche idonee o quando queste non siano sufficienti a prevenire il pregiudizio specifico lamentato. In giurisprudenza si sottolinea che l’irreparabilità del danno non coincide con il semplice ritardo nell’accesso, ma richiede che il mancato immediato reperimento dei documenti determini la perdita definitiva di una facoltà (es. decadenza da impugnazioni) o un vulnus non rimediabile con successivi rimedi ordinari o risarcitori.
4. Orientamenti recenti e principio sul periculum in mora
Le decisioni di merito più recenti in tema di accesso ai documenti condominiali convergono nel ritenere:
il diritto di visione e copia “in ogni tempo”, con onere del condomino di recarsi presso lo studio e onere dell’amministratore di consentire l’accesso in tempi ragionevoli, pena anche annullabilità delle delibere fondate su documenti non messi a disposizione;
la possibilità di ricorso monitorio o di ingiunzione di consegna, ove l’amministratore persista nell’inerzia.
Alla luce dei principi generali sull’art. 700 c.p.c., il periculum non si presume: la sola violazione del diritto di accesso non basta; occorre allegare e provare uno specifico pregiudizio imminente e irreparabile (es. rischio di decadenza ex art. 1137 c.c., o blocco della continuità gestionale per mancata consegna da parte dell’amministratore cessato).
