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1. Fatti tipici e problema giuridico
Nel contesto condominiale è frequente che, a seguito di contratto d’appalto per lavori sulle parti comuni, l’impresa sospenda ingiustificatamente le opere, lasciando ponteggi, materiali e attrezzature che occupano cortili, facciate, tetti e vani scala, con infiltrazioni e rischi per l’incolumità dei condomini. Il condominio, non potendo affidare i lavori a nuova impresa finché il cantiere non è sgomberato, subisce un blocco prolungato della manutenzione e un degrado delle parti comuni. In tale situazione si pone il problema se il condominio possa agire in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo un ordine immediato di liberazione del cantiere nei confronti dell’appaltatore inadempiente, invece di attendere i tempi di un giudizio ordinario sull’inadempimento o sulla risoluzione del contratto.
2. Natura della tutela ex art. 700 c.p.c. e presupposti
L’art. 700 c.p.c. configura una tutela cautelare atipica, che consente al giudice di adottare i provvedimenti più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della futura decisione di merito, anche in ipotesi non tipizzate. Il provvedimento è caratterizzato da: funzione strumentale rispetto a una (anche solo eventuale) causa di merito; provvisorietà; contenuto modellabile sulle esigenze del caso concreto. I presupposti sono:
fumus boni iuris: verosimile esistenza del diritto fatto valere, valutata in base a una cognizione sommaria;
periculum in mora: pericolo attuale, grave e irreparabile che il ritardo del giudizio ordinario renda inutile o eccessivamente tardiva la tutela; il pregiudizio è irreparabile quando non è integralmente rimediabile con il solo risarcimento o con misure tipiche.
3. Fumus e periculum nel caso dell’appalto condominiale “bloccato”
Nel rapporto condominio–amministratore si applicano le regole del mandato, con obblighi di corretta gestione e di tutela delle parti comuni; l’amministratore deve attivarsi per rimuovere situazioni di pericolo e garantire l’uso normale delle cose comuni. Nel rapporto con l’appaltatore, l’inadempimento (fermo cantiere, mancato completamento, abbandono di ponteggi e materiali) legittima il committente a sciogliere il contratto o a far valere responsabilità per inadempimento, anche con richiesta di risarcimento o indennizzo. Il fumus può essere fondato sulla documentazione contrattuale, sugli stati di avanzamento e sulle contestazioni formali. Il periculum emerge da: rischi per la sicurezza (ponteggi instabili, impianti non a norma, infiltrazioni), ostacolo alla fruizione delle parti comuni, impossibilità di affidare tempestivamente i lavori a nuova impresa, con aggravamento del degrado.
4. Ammissibilità dell’ordine di liberazione del cantiere ex art. 700 c.p.c.
La dottrina sui procedimenti cautelari riconosce che il provvedimento d’urgenza può avere contenuto anche “anticipatorio”, idoneo a determinare subito, seppur provvisoriamente, la situazione concreta coerente con la futura decisione di merito. In tale logica, è ammissibile un ordine all’impresa di liberare il cantiere (rimozione di ponteggi, materiali, impianti provvisori) quando:
il diritto del condominio alla corretta esecuzione o risoluzione dell’appalto appare verosimile;
la permanenza del cantiere crea un pericolo attuale e grave per l’incolumità e impedisce la gestione ordinaria delle parti comuni;
le misure tipiche (azioni ordinarie, sequestro, ecc.) sarebbero troppo lente o inidonee a prevenire il pregiudizio. In questa cornice si collocano gli orientamenti di merito che, in presenza di grave inadempimento dell’impresa e di rischio per i condomini, hanno accolto ricorsi ex art. 700 c.p.c. imponendo la liberazione del cantiere.
