In condominio l’assemblea può fare transazioni sui semplici rapporti di dare‑avere tra condominio e singoli (ad esempio saldo e stralcio di quote arretrate o consumi idrici), ma deve comunque rispettare le maggioranze previste per le normali decisioni patrimoniali: in seconda convocazione serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio e, per molte decisioni di gestione ordinaria, almeno la metà del valore (500/1000) con maggioranza dei presenti; se questi quorum non sono raggiunti, la delibera è annullabile perché adottata senza il numero minimo di millesimi richiesto . Quando invece la transazione tocca i diritti di proprietà sulle parti comuni (per esempio rinunce o cessioni di parti comuni) o cambia i criteri legali/contrattuali di ripartizione delle spese fissati nelle tabelle millesimali, non basta la maggioranza: occorre l’unanimità di tutti i condomini, altrimenti la delibera rischia di essere radicalmente nulla, cioè come se non fosse mai esistita
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Terza (ex Quarta) Sezione civile, con sentenza n. 1634 del 28 aprile 2026, ha annullato la deliberazione che autorizzava il rilascio di una liberatoria a saldo e stralcio per quote condominiali e consumi idrici, perché approvata con soli 355,766 millesimi, valore inferiore alla soglia richiesta dall’art. 1136, secondo comma, c.c.
