Il caso riguarda una locazione commerciale nella quale le parti avevano previsto che, per il primo sessennio, il canone fosse ridotto rispetto al valore di mercato, a fronte della clausola con cui il conduttore rinunciava sin da subito all’indennità per perdita di avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978 alla cessazione del rapporto.
Alla scadenza, il locatore ha preteso, ai fini fiscali, che il reddito imponibile fosse calcolato sul canone ridotto pattuito, mentre l’Amministrazione finanziaria ha riqualificato il rapporto, disconoscendo la riduzione fondata su una pattuizione ritenuta nulla.
Ne è nato un contenzioso in cui il contribuente ha invocato la validità civilistica dell’assetto sinallagmatico (sconto-canone contro rinuncia) e, comunque, la vincolatività del canone contrattuale anche per il Fisco.
2. Questioni di diritto sollevate
Le questioni principali:
Validità della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento in cambio della riduzione del canone, alla luce dell’art. 79 L. 392/1978, che dichiara nulli i patti diretti a attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con i diritti inderogabili del conduttore.
Se tale clausola possa essere “salvata” quando controbilanciata da un vantaggio economico (riduzione del canone), secondo un orientamento minoritario che ammette la rinuncia preventiva se bilanciata.
Profili fiscali: se, ai sensi degli artt. 26 e 37 TUIR, l’Amministrazione sia vincolata al canone ridotto risultante dal contratto, oppure possa disapplicare la pattuizione nulla e tassare il maggior reddito corrispondente al canone “pieno”.
3. Norme applicate e orientamenti giurisprudenziali
Sul piano civilistico, sono richiamati:
Art. 34 L. 392/1978 (indennità di avviamento) e art. 79 L. 392/1978 (nullità dei patti contrari, inclusa la rinuncia preventiva all’indennità).
Giurisprudenza costante: nullità della rinuncia preventiva all’indennità anche se pattuita in cambio di riduzione del canone, con possibilità di rinuncia solo successiva, in contesto di effettiva parità e spesso tramite accordo transattivo (ad es. «Cass. 13 giugno 2018 n. 15373», «Cass. 26 febbraio 2020 n. 5127», «Cass. 16 febbraio 2023 n. 4947»).
È dato conto di un orientamento minoritario che, al contrario, reputa valida la rinuncia preventiva quando controbilanciata da un vantaggio economico per il conduttore (riduzione canone, opzione di acquisto, ecc.).
4. Esito della decisione e principi affermati
La Corte si colloca nell’orientamento maggioritario, affermando la nullità radicale della clausola di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, anche se collegata a riduzione del canone, perché in contrasto con l’art. 79 L. 392/1978 e con la funzione protettiva della disciplina delle locazioni commerciali.
Conseguenza fiscale: la riduzione del canone fondata su pattuizione nulla non è opponibile all’Amministrazione finanziaria; ai fini degli artt. 26 e 37 TUIR, il reddito fondiario deve essere determinato prescindendo dalla clausola nulla, assumendo il canone “normale” che sarebbe stato pattuito senza l’elusione del diritto all’indennità.
Il principio di diritto: i patti nulli ex art. 79 L. 392/1978 non producono effetti né tra le parti né verso il Fisco, che può riqualificare il rapporto e tassare il maggior reddito.
