1. Fatti essenziali e questione
Un appartamento sito in condominio è gravato da un diritto reale di abitazione in favore di un soggetto diverso dal nudo proprietario. L’assemblea condominiale approva più bilanci e nomina l’amministratore, ma convoca solo il proprietario, omettendo l’habitator, che sopporta le spese ordinarie e gode stabilmente dell’immobile. L’habitator impugna la deliberazione ex art. 1137 c.c., deducendo la violazione del proprio diritto di essere convocato e di votare sulle questioni di ordinaria amministrazione e di semplice godimento dei beni e servizi comuni, in analogia alla posizione dell’usufruttuario regolata dall’art. 67 disp. att. c.c. La questione centrale è se tale disciplina sia estensibile, tramite art. 1026 c.c., anche al diritto di abitazione.
2. Inquadramento normativo e rapporto con l’usufrutto
L’art. 1026 c.c. dispone che le norme sull’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, ai diritti di uso e abitazione. In ambito condominiale, l’art. 67 disp. att. c.c. attribuisce all’usufruttuario il diritto di voto per le deliberazioni di ordinaria amministrazione e di semplice godimento, riservando al nudo proprietario le altre decisioni; entrambi rispondono solidalmente verso il condominio per i contributi. La dottrina e la giurisprudenza di legittimità (in particolare «Cass. II, n. 9920/2017») hanno già affermato che il titolare del diritto di abitazione è tenuto alle spese ordinarie e va assimilato all’usufruttuario quanto a obblighi e posizione “condominiale”. Da ciò discende, secondo l’impostazione accolta, la piena estensibilità all’habitator dei commi 6‑8 dell’art. 67 disp. att. c.c.
3. Principio di diritto e qualificazione del vizio della delibera
Il Tribunale afferma che, ove un’unità immobiliare in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto:
è il vero “avente diritto” alla convocazione per le deliberazioni di ordinaria amministrazione e semplice godimento delle parti comuni;
ha un diritto di voto intangibile anche dal regolamento condominiale, analogamente all’usufruttuario.
Richiamando l’orientamento secondo cui l’omessa convocazione di un avente diritto comporta l’annullabilità della delibera («Cass. 31 marzo 2017 n. 8520», «Cass. 13 maggio 2014 n. 10338»), il Tribunale qualifica la delibera assunta senza convocare l’habitator come annullabile ex art. 1137 c.c., non nulla.
4. Esito, effetti pratici e termini di impugnazione
Applicando tali principi, il Tribunale annulla la deliberazione che aveva:
approvato plurimi bilanci condominiali;
nominato l’amministratore;
adottata senza convocare il titolare del diritto di abitazione, avente diritto al voto sulle relative questioni di gestione ordinaria e godimento dei servizi. Trattandosi di annullabilità, l’impugnazione deve essere proposta nel termine di 30 giorni dalla comunicazione o dalla conoscenza della delibera, secondo l’art. 1137 c.c. 5 L’arresto consolida la lettura secondo cui l’habitator è equiparato all’usufruttuario sia sul piano dell’obbligo contributivo sia sul piano della legittimazione assembleare, con conseguente obbligo dell’amministratore di indicarlo correttamente nel registro di anagrafe condominiale ex art. 1130 n. 6 c.c.
Se vuoi, possiamo approfondire come impostare in concreto un atto di impugnazione ex art. 1137 c.c. in casi di mancata convocazione dell’habitator, oppure come adeguare il regolamento e l’anagrafe condominiale per evitare future invalidità deliberative.
Tribunale di Palermo, sentenza n. 5368 dell’8 ottobre 2026
