1. Diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. nei lavori condominiali
La diffida ad adempiere è un atto unilaterale, recettizio e negoziale, con cui il condominio assegna all’appaltatore un termine perentorio (congruo) per riprendere/ultimare i lavori, avvertendo che, in difetto, il contratto si intenderà risolto di diritto ex art. 1454 c.c. .
Presupposti essenziali:
inadempimento già esistente e non di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse del condominio ;
amministratore/condominio non inadempiente a sua volta (inadimplenti non est adimplendum, art. 1460 c.c.) ;
imputabilità dell’inadempimento all’appaltatore, secondo l’orientamento prevalente .
È particolarmente utile nei lavori condominiali quando non vi è clausola risolutiva espressa: in assenza di tale clausola, la risoluzione di diritto per inadempimento si ottiene solo tramite diffida ex art. 1454 c.c., essendo inefficace una mera dichiarazione unilaterale di “recesso/risoluzione” senza termine di adempimento .
2. Effetti della risoluzione sull’occupazione delle parti comuni
Decorso inutilmente il termine della diffida, il contratto di appalto si intende risolto di diritto; opera la retroattività ex art. 1458 c.c., con restitutio in integrum e cessazione di ogni titolo di occupazione delle parti comuni da parte dell’appaltatore .
Ne consegue che:
i ponteggi, materiali e attrezzature rimasti sulle parti comuni sono detenuti sine titulo, con obbligo di restituzione/sgombero e responsabilità per danni cagionati a terzi o ai condomini ;
l’appaltatore perde il diritto di proseguire i lavori, ma conserva il diritto al corrispettivo per quanto regolarmente eseguito, da provare in giudizio (onere probatorio in capo all’appaltatore) ;
il condominio può affidare i lavori a nuova impresa, anche facendo valere in sede di merito i maggiori costi come danno da inadempimento, secondo la logica, in ambito pubblico, della maggiore spesa per nuovo affidamento dopo risoluzione per inadempimento dell’appaltatore .
3. Ricorso ex art. 700 c.p.c. e contenuto del provvedimento di sgombero
Il provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. richiede: fumus boni iuris (verosimile fondatezza della pretesa, nel caso: risoluzione di diritto per mancato rispetto della diffida, abbandono del cantiere, acconti sproporzionati) e periculum in mora (pregiudizio imminente e irreparabile: impossibilità di far subentrare altra impresa, deterioramento delle opere, infiltrazioni, rischi per la sicurezza) .
Il giudice può adottare misure anche anticipatorie, modellate sul caso concreto, idonee ad assicurare gli effetti della futura decisione di merito .
Contenuto tipico del provvedimento di sgombero:
ordine all’impresa di rimuovere integralmente ponteggi, materiali, attrezzature, opere provvisionali e detriti dalle parti comuni, entro un termine;
autorizzazione al condominio, in caso di inottemperanza, a procedere direttamente allo sgombero in danno dell’impresa, con deposito dei beni rimossi in luogo idoneo;
fissazione del termine per l’instaurazione del giudizio di merito, in coerenza con la disciplina generale dei procedimenti cautelari .
4. Rapporti con l’ATP e profili risarcitori
L’accertamento tecnico preventivo è utile per cristallizzare lo stato dei luoghi, quantificare i lavori eseguiti, valutare vizi/difformità e stimare i costi di completamento o rifacimento, ma non consente di ottenere lo sgombero del cantiere: ha funzione istruttoria, non coercitiva .
Quando l’urgenza principale è liberare le parti comuni per affidare i lavori a nuova impresa e prevenire ulteriori danni (infiltrazioni da mancata impermeabilizzazione, degrado delle opere, rischi di caduta di materiali), la tutela ex art. 700 c.p.c. è lo strumento privilegiato, potendo coesistere con un ATP già eseguito o da richiedere a supporto del futuro giudizio di merito .
Sul piano risarcitorio, il condominio potrà chiedere:
danni materiali da infiltrazioni e da vizi delle opere;
danni da ritardo (protrazione del degrado, mancato godimento delle parti comuni);
maggiori costi per l’affidamento a nuova impresa dopo la risoluzione, secondo la logica – in ambito pubblico – della maggiore spesa imputabile all’appaltatore inadempiente
