Quadro normativo e muro perimetrale comune
Nel condominio il muro perimetrale è parte comune ex art. 1117 c.c. ed è destinato al servizio dell’intero edificio, sicché il singolo può utilizzarlo solo per il miglior godimento della propria unità, senza destinarlo all’utilità di immobili estranei (con rischio di costituire una servitù) . L’uso è regolato dall’art. 1102 c.c. (uso più intenso, purché non si alteri la destinazione e non si impedisca l’uso altrui) e, quando l’intervento incide sulla struttura o sulla funzione della cosa comune, dall’art. 1120 c.c. sulle innovazioni . L’art. 1139 c.c. rinvia, per quanto non previsto, alla disciplina generale della comunione . In tema di canne fumarie, la giurisprudenza distingue tra semplice appoggio sulla facciata (in linea di principio lecito) e inserimento invasivo nel muro maestro o nel lastrico, che può comprimere l’uso altrui e il decoro .
2. Uso più intenso ex art. 1102 c.c. e innovazione ex art. 1120 c.c.
L’installazione di una canna fumaria appoggiata al muro perimetrale comune, a servizio esclusivo di un’unità, è inquadrata come uso più intenso della cosa comune, non come innovazione, quando:
non compromette stabilità e sicurezza;
non lede il decoro architettonico;
non sottrae in modo apprezzabile superficie o funzionalità agli altri condomini .
La “nuova regola applicabile” valorizza l’art. 1102 c.c.: l’opera è ammessa senza previa delibera assembleare, salvo che assuma dimensioni o caratteristiche tali da alterare la destinazione del bene o da incidere sulla struttura (es. incorporazione nel muro con effetti invasivi, che la giurisprudenza qualifica come utilizzo non più di mero appoggio) . In tali casi, si ricade nell’ambito dell’art. 1120 c.c. e sono necessarie le maggioranze sulle innovazioni.
3. Poteri e limiti dell’assemblea condominiale
L’assemblea non può, con delibera a maggioranza, vietare in astratto l’installazione di canne fumarie su parti comuni se queste rispettano i limiti dell’art. 1102 c.c.; simili delibere sono affette da nullità perché incidono su diritti individuali dei singoli condomini sulle parti comuni . È invece ammissibile che un regolamento contrattuale (di origine assembleare unanime o predisposto dal costruttore ed accettato nei singoli atti) introduca limiti più rigorosi, purché chiari e specifici . Restano sempre invalide le clausole o delibere che consentano opere lesive di stabilità o decoro, o che autorizzino l’imposizione di servitù a favore di immobili estranei al condominio senza il consenso scritto di tutti i partecipanti .
4. Conduttore, parti comuni e distanze tra costruzioni
Il conduttore può utilizzare le parti comuni nei limiti del titolo e dell’art. 1102 c.c.; l’installazione di una canna fumaria richiede, di regola, il consenso del proprietario-locatore e il rispetto dei limiti condominiali (stabilità, decoro, pari uso), ma non una preventiva autorizzazione assembleare se l’opera rientra nel lecito uso più intenso . In tema di distanze, la canna fumaria è considerata accessorio e non “costruzione” in senso tecnico: restano quindi inapplicabili le norme sulle distanze legali tra edifici e sull’art. 907 c.c., salvo che l’opera assuma consistenza e autonomia tali da alterarne la natura . Rimangono invece pienamente operanti le regole sulle immissioni ex art. 844 c.c. (fumi, odori, rumori) e sui regolamenti edilizi comunali .
